เอาหล่ะถึงแม้ว่า สอบทรัพย์ผ่านไป กิน เอฟ เอฟ ซะ อร่อยเเลย เอ้าดูหน่อยดูหน่อย(ก่อนสอบ      คุณชายจุ่นส่งมาให้ลองหน่อยนะจ้ะ....)

 

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก

“ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

 

ตัวอย่างที่ ๑  นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี  ซึ่งในโฉนดที่ดินของนาย ก.  เจ้าพนักงานที่ดินได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี  ให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินตนได้  และในโฉนดที่ดินของนาย ข. ก็มีการจดทะเบียนได้ภาระจำยอมในที่ดินนาย ก. มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี  และแนบหนังสือสัญญาไว้กับโฉนดที่ดิน  เมื่อผ่านไป ๖ ปี  นาย ก.  ได้ขายที่ดินของตนให้กับ  นาย ค.  ซึ่งนาย ค.  ก็ได้ตรวจสอบในโฉนดที่ดินแล้วพบว่าที่ดินดังกล่าวจดทะเบียนภาระจำยอมไว้กับที่ดินนาย ข.   แต่ก็ได้ทำสัญญาซื้อที่ดินดังกล่าวและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คำถาม   จากข้อเท็จจริงข้างต้น  นาย ค.  จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก.  ไม่ยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

                ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

             ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

                วินิจฉัย

                ตามหลักกฎหมายข้อ ๑  การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก.  กับนาย ข.  ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว  ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ   เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข.  ที่ถือเป็นทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินระหว่างนาย ก. กับนาย ข.  ซึ่งตามหลักกฎหมายข้อ ๒  แม้นาย ค. จะเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าวแต่นาย ค.  ก็ต้องเคารพซึ่งทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินที่นาย ก. ได้ทำไว้กับนาย ข. ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนต่อไปอีก  ๔  ปี

 

ตัวอย่างที่ ๒  นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี  ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี  นาย ก.  เกิดไม่พอใจนาย ข.  จึงห้ามนาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก

คำถาม   จากข้อเท็จจริงข้างต้น  นาย ก.  จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน  ไม่ยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่  

ธงคำตอบ

 

หลักกฎหมาย

                ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

             ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

วินิจฉัย

                ตามหลักกฎหมายข้อ ๑  การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก.  กับนาย ข.  ถึงแม้จะไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน  คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ   ซึ่งก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข.    แต่ถึงแม้จะไม่บริบูรณ์ครบถ้วนเป็นถึงทรัพยสิทธิ  นาย  ก.  กับนาย ข.  ยังต้องผูกพันกันอยู่ในฐานะคู่สัญญา  เป็นบุคคลสิทธิ  เพราะฉะนั้น  ตามหลักกฎหมายข้อ ๒  นาย ก.  ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ของตนจนครบกำหนดสัญญา

 

ตัวอย่างที่ ๓  นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี  ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี  นาย ก.  เกิดไม่พอใจนาย ข.  จึงห้ามนาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก  ต่อมานาย ก.  ได้ตกลงขายที่ดินให้กับ นาย ค.  ซึ่งนาย ค.  ก็ทราบดีว่านาย ก. ได้ทำหนังสือยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก.  แต่ก็ยังซื้อที่ดินโดยทำเป็นสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ก. จึงได้เคลื่อนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ค.  และนาย ข.  ก็ได้แย้งว่านาย ค. ใช้สิทธิ์ไม่สุจริตทั้งๆ  ที่ก่อนซื้อก็รู้ว่า ที่ดินของนาย ก.  มีหนังสือยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก.

คำถาม   จากข้อเท็จจริงข้างต้น  นาย ค.  จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก.  ไม่ยินยอมให้นาย ข.  ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

                ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

                ข้อ ๒ มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้นกับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

วินิจฉัย

                ตามหลักกฎหมายข้อ ๑  การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก.  กับนาย ข.  ไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน  คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ   ดังนั้นนิติกรรมระหว่างนาย ก. กับ นาย ข. จึงผูกพันกันเพียงในฐานะคู่สัญญา  เป็นบุคคลสิทธิ  ซึ่งไม่สามารถใช้ยันกับทุกคนได้     การที่  นาย ค. ทำสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่  ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ   เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพในกรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ค.  ตามหลักกฎหมายข้อ ๒ เมื่อนาย ค.  เป็นผู้ทรงกรรมสิทธิ์เหนือที่ดิน  นาย ค. จึงสามารถที่จะขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตน   นาย ข.  จะใช้สิทธิตามหนังสือยินยอมที่ตนทำขึ้นกับ นาย ก.  มาอ้างว่า นาย ค. ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต  ตาม  มาตรา  ๕  ไม่ได้

 

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง

“ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้  และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

 

ตัวอย่างที่ ๑  นาย ก. เป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก  มีที่ดินแปลงหนึ่งที่นาย ก.  ดูแลไม่ทั่วถึง   นาย ข. เห็นนาย ก.ไม่ดูแลที่ดิน  นาย ข. จึงเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนั้นของ นาย ก.  โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาสิบปี   ต่อนาย  ค.  เห็นที่ดินที่นาย ข. ครอบครองอยู่อยากได้ไว้เป็นที่ให้สุนัขของตนวิ่งเล่น  จึงขอซื้อที่ดินจาก นาย ข. 

คำถาม   จากข้อเท็จจริงข้างต้น  ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

                ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรค

                ข้อ ๒ มาตรา 1387 

วินิจฉัย

                ตามหลักกฎหมายข้อ ๑  การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก.  กับนาย ข.  ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียน