ครอบครองปรปักษ์

ฮ้า....... ใครก็ตามอย่ามายุ่งกับที่หนูนะ...... ได้โปรด

               สัปดาห์ที่แล้วท่าน อาจารย์ สมชาย ได้วางหลักเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ม.1382 ไว้ และขอบคุณเพื่อนๆที่ส่ง ทาง mail เรื่องนี้มาเพิ่มเติม

การครอบครองปรปักษ์
       การครอบครองปรปักษ์ หมายถึงการ เสียสิทธิในทรัพย์สินของตนโดยการถูกผู้อื่น แย่งการครอบครองหรือ ในทางกฏหมายเรียกว่าอายุความได้สิทธิ เป็นการที่บุคคลอื่นจะได้สิทธิ์ หรือ กรรมสิทธิในทรัพย์สินของเราโดยการครอบครอง ทั้งนี้ตามกฏหมายแพ่งและ พาณิชย์ระบุไว้ว่าบุคคลใด ครอบครองทรัพย์สินของบุคคลอื่นไว้โดยสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

การครอบครองปรปักษ์

l      เงื่อนไขการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ม. 1382

l      การเกี่ยวเนื่องคดีอาญา ม. 1383

l      การนับระยะเวลาการครอบครอง ม. 1384

l      การโอนการครอบครอง ม. 1385

l      การใช้อายุความได้สิทธิ ม. 1386

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์

มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

lการครอบครองปรปักษ์ ต้องครบเงื่อนไขตาม ม. 1382 จึงจะได้กรรมสิทธิ์

1. การครอบครอง

2. ทรัพย์สินของผู้อื่น

3. โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ 

4. ระยะเวลา อสังหาฯ – 10 ปี, สังหาฯ – 5 ปี

ผล บุคคลนั้นได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์

ข้อพิจารณาเกี่ยวกับตัวทรัพย์สินก่อนการอ้างการครอบครองปรปักษ์

1. ทรัพย์นั้น ต้องสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้

ทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ได้เสมอ คือสังหาริมทรัพย์

ส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น ขึ้นอยู่บนที่ดิน ที่ดินนั้นอาจแยกได้เป็นที่ดินอันมีกรรมสิทธิ์ได้ หมายถึงที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดิน/โฉนดแผนที่/โฉนดตราจอง/ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว/ที่บ้านที่สวนตามบทกฎหมายเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 (ดังนั้น การครอบครองที่ดินมือเปล่า แม้นานเพียงใด ก็ไม่อาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์)

 2. ทรัพย์สินที่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ เช่น เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ (ฏีกา 677/32, 9544/42, 846/34 )

เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้มีลักษณะพิเศษ ต่างไปจากอสังหาฯหรือสังหาฯ (กลับไปดูความหมายของสังหาฯ สังเกตประกอบกับหุ้นส่วน ที่มีการตีความว่าเป็นสังหาฯ อาจครอบครองปรปักษ์ได้)

3. เงินตรา ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้

เงินที่ได้ชำระหนี้ เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้ทันที่ ต่อมาเมื่อมีการยกเลิกสัญญา เจ้าหนี้ต้องคืน จะอ้างว่าครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ (ฎีกา 3534/46)

4. สาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ม.1304) ไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ ม. 1306

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์
1. การครอบครอง

lพิจารณาโดยพฤติการณ์ เหมือนกับการเข้ายึดถือ ว่าถึงขนาดที่จะอ้างได้ว่าเป็นการเข้าครอบครองทรัพย์นั้นแล้ว (รวมถึงการมีผู้อื่นถือครอบไว้แทน ด้วย)

lกรณีเป็นสังหาริมทรัพย์ คือ การเข้าถือเอาทรัพย์นั้นไว้กับตน

lกรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรจึงถือว่าได้เข้าครอบครอง

การสร้างสิ่งก่อสร้างเอนเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ไม่ถือเป็นการครอบครอง อ้างการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์
2. ทรัพย์สินของผู้อื่น

lการครอบครองปรปักษ์นั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น

lการครอบครองทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของร่วมนั้นไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้

lการเป็นทรัพย์ของผู้อื่นนี้ เป็นไปตามข้อเท็จจริง

lเจตนาของผู้ครอบครอง ไม่ถือเป็นข้อสำคัญ

เช่น การเข้าครอบครองนั้น ผู้ครอบครองไม่รู้ว่าเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น เข้าใจว่าเป็นทรัพย์สินของตนเอง

ไม่จำเป็นต้องพิจารณาว่าสุจริตหรือไม่ เช่น ที่ของเราแม้จะล้อมรั้ว แต่ถ้ามีคนเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ตามมาตรา 1382 เราก็มีโอกาสทรัพย์หลุดลอยได้

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์
3. โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ

lโดยสงบ หมายถึง ต้องไม่มีการโต้แย้ง ฟ้องร้อง ดำเนินการให้ผู้ครอบครองไม่อาจครอบครองทรัพย์นั้นได้อย่างปกติ

 เช่น การแจ้งความ การฟ้องขับไล่ การหวงห้ามกันและกัน การไปแจ้งต่อทางการเช่น อำเภอ

แต่การโต้เถียงกัน ยังไม่ถือว่า “ไม่สงบ”

lโดยเปิดเผย หมายถึง ต้องไม่มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นการเข้ายึดถือ

lด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ การครอบครองนั้นต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย

 องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์
3. โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ

lการจะเป็นครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องเจตนาเป็นปฏิปักษ์ต่อความเป็นเจ้าของ ของผู้มีกรรมสิทธิ์นั้น

lดังนั้น การครอบครองแทน/ การเป็นเจ้าของรวม/ ผู้เช่า/ ผู้ดูแลแทน/ผู้ครอบครองทรัพย์เนื่องมาจากนิติกรรม เช่น จำนอง จำนำ สัญญาจะซื้อจะขาย / ผู้อาศัย

lไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ แม้ว่าจะครอบครองนานเท่าใดก็ตาม

lเพราะ ถือว่าเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของทรัพย์นั้น

lการจะเปลี่ยนเจตนาการยึดถือ ว่าจะไม่ทำการยึดถือไว้แทนผู้เป็นเจ้าของ จะต้องแสดง/ส่งการเปลี่ยนเจตนานั้นไปยังเจ้าของ จึงจะเริ่มนับระยะเวลา

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์
4. ระยะเวลาในการครอบครอง

lต้องครอบครองติดต่อกัน

หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ 10 ปี

หากเป็นสังหาริมทรัพย์ 5 ปี

lจะเริ่มนับระยะเวลาได้ ต่อเมื่อครอบครองครบองค์ประกอบข้างต้นแล้ว

จะได้กรรมสิทธิ์

การนับระยะเวลา เมื่อมีความเกี่ยวเนื่องกับความผิดทางอาญา

lตย. บุกรุก เป็นความผิดตาม ม. 362 ปอ. โทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี ตาม ม. 95 ปอ. กำหนดอายุความไว้ 5 ปี สำหรับโทษจำคุก ไม่เกินหนึ่งปี ดังนั้น การบุกรุก อายุความอาญา 5 ปี การได้มาตาม ม. 1382 ยาวกว่าคือ 10 ปี ดังนั้นต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น

หมายเหตุ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดิน ซึ่งถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องภายใน 1 ปี นับจากถูกแย่งการครอบครอง มิใช้นับจาก ที่เจ้าของที่ดินทราบเรื่อง

ที่ดินเป็นสปก.ไม่ใช่เป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ เป็นโฉนดที่ดิน จะถือว่าเป็นการครอบครองโดยปรปั้กษ์ไม่ได้ 

การครอบครองปรปักษ์จะต้องเป็นการครอบครองที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น

[pa_daeng]

• สวัสดีปีใหม่ค่ะ
• ขอบคุณมากค่ะ กำลังสนใจเรื่องนี้อยู่พอดี
• มีความสุขมากๆนะคะ

[วอญ่า-ผู้เฒ่า-natachoei--]

สวัสดีปีใหม่ครับคุณ วิลาวัณ

มาทบทวนการครอบครองปรปักษ์

หลังที่ทิ้งไปนานครับ

[นาง วิลาวัณย์ อุ่นเรือน]

 ชอบภาพ นี้จังเลยค่ะ  เหมือนท่านอาจารย์สมชาย ที่ท่านสอนเรื่องทรัพย์ ค่ะ ท่านหลงหลานสาวมากน่ารักจัง และขอบคุณที่ติดตามค่ะหวังว่าคงรื้อฟื้นได้บ้างนะคะ

[นาง วิลาวัณย์ อุ่นเรือน]

 ครอบครองปรปักษ์ไปแล้วรึยังคะ? ท่าน Land lord อย่าทิ้งที่ดินเชียวนาขอบคุณที่ติดตามค่า ขอให้สุขภาพดีมีความสุข ที่ดินทรัพย์สินอยู่ครบนะคะ

[jun kku law]

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก

“ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ”

ตัวอย่างที่ ๑ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ซึ่งในโฉนดที่ดินของนาย ก. เจ้าพนักงานที่ดินได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินตนได้ และในโฉนดที่ดินของนาย ข. ก็มีการจดทะเบียนได้ภาระจำยอมในที่ดินนาย ก. มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี และแนบหนังสือสัญญาไว้กับโฉนดที่ดิน เมื่อผ่านไป ๖ ปี นาย ก. ได้ขายที่ดินของตนให้กับ นาย ค. ซึ่งนาย ค. ก็ได้ตรวจสอบในโฉนดที่ดินแล้วพบว่าที่ดินดังกล่าวจดทะเบียนภาระจำยอมไว้กับที่ดินนาย ข. แต่ก็ได้ทำสัญญาซื้อที่ดินดังกล่าวและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ค. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก. ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ที่ถือเป็นทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ซึ่งตามหลักกฎหมายข้อ ๒ แม้นาย ค. จะเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าวแต่นาย ค. ก็ต้องเคารพซึ่งทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินที่นาย ก. ได้ทำไว้กับนาย ข. ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนต่อไปอีก ๔ ปี

ตัวอย่างที่ ๒ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี นาย ก. เกิดไม่พอใจนาย ข. จึงห้ามนาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก

คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ก. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ถึงแม้จะไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข. แต่ถึงแม้จะไม่บริบูรณ์ครบถ้วนเป็นถึงทรัพยสิทธิ นาย ก. กับนาย ข. ยังต้องผูกพันกันอยู่ในฐานะคู่สัญญา เป็นบุคคลสิทธิ เพราะฉะนั้น ตามหลักกฎหมายข้อ ๒ นาย ก. ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ของตนจนครบกำหนดสัญญา

ตัวอย่างที่ ๓ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี นาย ก. เกิดไม่พอใจนาย ข. จึงห้ามนาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก ต่อมานาย ก. ได้ตกลงขายที่ดินให้กับ นาย ค. ซึ่งนาย ค. ก็ทราบดีว่านาย ก. ได้ทำหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก. แต่ก็ยังซื้อที่ดินโดยทำเป็นสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ก. จึงได้เคลื่อนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ค. และนาย ข. ก็ได้แย้งว่านาย ค. ใช้สิทธิ์ไม่สุจริตทั้งๆ ที่ก่อนซื้อก็รู้ว่า ที่ดินของนาย ก. มีหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก.

คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ค. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก. ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่

ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ข้อ ๒ มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้นกับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ ดังนั้นนิติกรรมระหว่างนาย ก. กับ นาย ข. จึงผูกพันกันเพียงในฐานะคู่สัญญา เป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งไม่สามารถใช้ยันกับทุกคนได้ การที่ นาย ค. ทำสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพในกรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ค. ตามหลักกฎหมายข้อ ๒ เมื่อนาย ค. เป็นผู้ทรงกรรมสิทธิ์เหนือที่ดิน นาย ค. จึงสามารถที่จะขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตน นาย ข. จะใช้สิทธิตามหนังสือยินยอมที่ตนทำขึ้นกับ นาย ก. มาอ้างว่า นาย ค. ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ตาม มาตรา ๕ ไม่ได้

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง

“ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ”

ตัวอย่างที่ ๑ นาย ก. เป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก มีที่ดินแปลงหนึ่งที่นาย ก. ดูแลไม่ทั่วถึง นาย ข. เห็นนาย ก.ไม่ดูแลที่ดิน นาย ข. จึงเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนั้นของ นาย ก. โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาสิบปี ต่อนาย ค. เห็นที่ดินที่นาย ข. ครอบครองอยู่อยากได้ไว้เป็นที่ให้สุนัขของตนวิ่งเล่น จึงขอซื้อที่ดินจาก นาย ข.

คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น ธงคำตอบ

หลักกฎหมาย

ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรค

ข้อ ๒ มาตรา 1387

วินิจฉัย

ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียน

[มรกต บูชากุล]

เรียนขอคำแนะนำปัญหาครับ

ผมชื่อ นายมรกต อาศัยอยู่อ.โพนพิสัย จ.หนองคาย เมื่อ 13 ปีก่อน พ่อได้แบ่งที่ดินให้กับผม น้องสาวและพี่ชายเป็นมรดกเพื่อสร้างบ้าน3ผืน แต่ที่ดินดังกล่าวเป็นผืนดินติดกันเป็นที่นาผืนใหญ่มีชื่อน้องสาวพ่อเป็นเจ้าของมาจากตายาย เป็น นส.3 อนุญาตให้อยู่และจะแบ่งแยกให้ภายหลัง โดยต่อมาน้องสาวของพ่อไปยื่นเรื่องออกโฉนดที่ดิน และแบ่งเป็นตอนบ้านไว้เป็นแปลงที่ผมอยู่ และแปลงบ้านพี่ชาย และน้องสาวผม รวม 3 ผืน ส่วนนอกนั้นเป็นแปลงนาของเขา ผมและพี่ชายได้อาศัยอยู่ทำบ้านและอยู่มา 13 ปีแล้ว อย่างสงบ สันติ เปิดเผย น้องสาวของพ่อตาย ลูกสาวเขาเลยเป็นผู้จัดการมรดก และบอกว่าจะโอนให้ ต่อมาลูกสาวเขาประสบอุบัติเหตุตายอีก สามีเขาเลยเป็นผู้จัดการมรดกให้ และไม่ยอมโอนที่ดินให้ มารู้อีกทีมีคนมาบอกให้ออกจากบ้านเพราะเขาอ้างว่าเขาซื้อที่โฉนดผืนนั้นแล้ว ผมไปขอคำแนะนำที่ศูนย์ดำรงธรรม เขาบอกว่าให้อยู่ต่อไปเลย จนกว่าจะมีหมายศาลขับไล่ แล้วเราค่อยแต่งตั้งทนายสู้ และอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ ผมเกรงว่าหากเขาปล่อยระยะเวลาไปเรื่อยๆ พยานต่างๆก็จะค่อยๆเลือนจากไป พ่อ อา และญาติต่างๆก็จะแก่ไป หรือหากผมแก่ตายไป ตกไปถึงลูกถ้าไม่สู้ก็ต้องย้ายออกไปจากบ้านที่สร้างมากว่า13 ปี มูลค่า ไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาท ผมอยากหารือว่า ผมสามารถยื่นร้องต่อศาลครอบครองปรปักษ์หลังจากที่เขาขายและจดทะเบียนเป็นของคนอื่นได้หรือไม่เพราะเห็นอยู่แล้วว่าการซื้อขายไม่สุจริต เพราะเขามาดูทีหลายครั้งและเป็นคนในพื้นที่ เราก็บอกไปแล้วว่าเป็นที่ดินมรดกของเรา เขาก็ยังซื้อ ไม่อยากอยู่ไปแบบเลื่อนลอย และกังวลใจ ตกลูกตกหลานไม่รู้กฎหมายก็ย้ายออกจากที่บ้านเฉยๆ อยากให้เรื่องจบๆไปเลย เขาไม่ฟ้องขับไล่มา เราฟ้องครอบครองปรปักษ์ตอนพยานยังอยู่นี่แหละ จะได้หรือไม่ครับ ขอหารือด้วยครับ