ปัจจุบันความเจริญในเขตเมืองมีการขึ้นตามอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจของประเทศ นักลงทุนชาวต่างชาติก็ได้เข้ามาทำกิจการในประเทศไทยมากขึ้น ประชากรก็เพิ่มจำนวนมากขึ้น โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดเกิดขึ้นมาอย่างมากมาย เพื่อรองรับประชากรในอนาคตที่จะเพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ และความต้องการมีบ้านเป็นของตนเองของประชาชนก็มีการขึ้น การถือครองที่ดินนั้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญว่าบุคคลผู้ใดเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายในการที่จะได้รับสิทธิในการถือครองที่ดินและก็เหมือนครั้งก่อนๆที่กล่าวมาแล้วว่าสิทธิของคนชาติและนต่างด้าวย่อมมีความแตกต่างกัน  คนต่างด้าวย่อมไม่สามารถที่จะมีสิทธิเทียบเท่าเสมือนคนชาติได้

ในครั้งนี้จะขอกล่าวถึงเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวในประเทศไทยซึ่งน่าจะเข้ากับสภาพปัจจุบันว่า  ปัญหาที่พบได้บ่อยครั้ง  คือ  คนต่างด้าวมีสิทธิ์ที่จะถือครองที่ดินได้เพียงใด ก่อนอื่นคงต้องทำความเข้าใจกับคำ 2 คำนี้ให้เข้าใจตรงกันก่อนได้แก่

ความหมายของการถือครองที่ดิน หมายถึงการได้เป็นเจ้าของ มีสิทธิครอบครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

และคนต่างด้าว ก็เป็นที่รู้กันอยู่ทั่วๆ ไปว่าหมายความถึงบุคคลผู้ซึ่งมิได้มีสัญชาติไทย ในที่นี้จะกล่าวถึงความสามารถของคนต่างด้าวว่าจะมีสิทธิมากน้อยเพียงใดในการที่จะถือครองที่ดินและอาคารชุดในประเทศไทย

อย่างแรกต้องกล่าวถึงประวัติความเป็นมาในการให้สิทธิในที่ดินแก่คนต่างด้าวในประเทศไทยก่อน ประเทศไทยมีความสัมพันธ์ติดต่อค้าขายกับชาวต่างชาติมาเป็นเวลาช้านานแล้ว จึงก่อให้เกิดความสัมพันธ์การตั้งรกรากถิ่นฐาน โดยในสมัยก่อนไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินได้โดยเสรี

จนมาถึงสมัย ร. 4 ยุคการล่าอาณานิคม ได้มีการตรา “ประกาศกำหนดที่ให้ขาย ให้เช่าแก่คนนอกประเทศ” เป็นประกาศที่กำหนดอาณาเขตที่สามารถให้คนต่างชาติซื้อหรือเช่าได้

ต่อมาสมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 ได้ยุติลงประเทศไทยต้องการให้กระชับความสัมพันธ์กับต่างประเทศ จึงยอมให้สิทธิในที่ดินแก่คนต่างด้าวอย่างเสรี จากนั้นก็ได้เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเรื่อยมาเพื่อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว คือ พระราชบัญญัติที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว 2486 และได้ออกประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

เมื่อเริ่มใช้ประมวลกฎหมายที่ดินคนต่างด้าวจะสามารถที่จะถือสิทธิ์ในที่ดินได้ต่อเมื่อ

1 มีสนธิสัญญากับประเทศไทย จนกระทั่งวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514 ได้มีการยกเลิกข้อตกลงเกี่ยวกับการถือที่ดินกับทุกประเทศ ทำให้สนธิสัญญาที่มีอยู่สิ้นผลไป แต่ไม่กระทบกระเทือนต่อที่ดินซึ่งคนต่างด้าวมีอยู่ก่อนโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514

2 คนต่างด้าวที่ครอบครองที่ดินในประเทศไทย ก่อนบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน

3 คนต่างด้าวที่ได้รับโอนมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

นอกจากจะมีประมวลกฎหมายที่ดินที่ให้สิทธิคนต่างด้าวในการถือครองที่ดินได้แล้วก็ยังมีการให้สิทธิในที่ดินแก่คนต่างด้าวตามกฎหมายพิเศษอื่นๆ ได้แก่

ก พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดย พรบ.ฉบับนี้ให้อำนาจคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนมีอำนาจพิจารณาให้การส่งเสริมการลงทุนแก่ บริษัท มูลนิธิ หรือสหกรณ์ ซึ่งอาจเป็น บริษัท มูลนิธิ สหกรณ์ต่างด้าว หรือที่คนต่างด้าวถือหุ้นอยู่ (ซึ่งได้รับการส่งเสริมการลงทุน)

ข พระราชบัญญัติการนิคนอุตสาหกรรม แห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 ให้ผู้ประกอบอุตสาหกรรม ตามความหมายแห่ง พรบ.ฉบับนี้ซึ่งหมายถึง ผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรม โดยต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ว่าการนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งผู้ประกอบอุตสาหกรรมอาจเป็นนิติบุคคลต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ต่างด้าวถือหุ้นก็ได้ อาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคนอุตสาหกรรม เพื่อประกอบกิจการได้ตามจำนวนเนื้อที่ที่คณะกรรมการเห็นสมควร

ค พระราชบัญญัติปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2514 พรบ. ฉบับนี้ให้อำนาจรัฐมนตรี โดยได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี มีอำนาจให้สัมปทานแก่ผู้สำรวจหรือผลิตปิโตรเลียม โดยให้ผู้ได้รับสัมปทานถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้

นับแต่ได้มีการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ พ.ศ. 2542 และกำหนดหลักเกณฑ์ใช้บังคับเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2545 แต่มิได้รวมกรณีกฎหมายพิเศษที่กล่าวมาแล้วข้างต้นที่ให้คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้ โดย พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 บัญญัติให้คนต่างด้าวสามารถครอบครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องนำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี กฎหระทรวงเรื่องการกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ประกาศใช้เมื่อวันที่ 18 มกราคม 2545 มีดังนี้

1 ต้อดำรงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี (โดยกฎหมายกำหนดไว้เพียง 3 ปี แต่กฎกระทรวงเพิ่มเป็น 5 ปี)

2 ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ เมืองพัทยา เขตเทศบาลหรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง

3 ต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยทหาร

4 ต้องลงทุนในกิจการดังนี้

4.1 ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือ พันธบัตรที่รัฐบาลค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย

4.2 ลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4.3 ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์

4.4 ลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

นอกจากกฎระเบียบที่อนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้แล้ว ยังมีเรื่องการถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวต่างหากอีกส่วนหนึ่งด้วย พระราชบัญญัติอาคารชุดในประเทศไทยเริ่มมีครั้งแรกในปี พ.ศ. 2522 แต่ไม่มีบทบัญญัติที่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้

จนกระทั่งมี  พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 2 พ.ศ. 2534 เพิ่มเติมมาตรา 19 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 40 ของเนื้อที่อาคารชุดทั้งหมด

ต่อมาเมื่อรัฐบาลมีนโยบายฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากวิกฤตเศรษฐกิจจึงมีการออก พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 ให้คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุด และสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ถึงร้อยละ 100 สำหรบห้องชุดบางพื้นที่ ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวงภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ 28 เมษายน 2542

โดยกรรมสิทธิ์ในห้องชุต่างจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นแบ่งออกได้เป็น 3 ประการ คือ

1 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล เป็นกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวกับตัวห้องชุดแท้ๆ กับสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละรายควรจะได้ โดยเจ้าของจะใช้อย่างไรก็ได้เช่นเดียวกับตัวบ้าน

2 กรรมสิทธิ์เกี่ยวกับพื้นห้องและผนังกั้นห้องระหว่างห้องชุด ได้แก่ กรรมสิทธิ์ที่เจ้าของห้องชุดระหว่างห้องที่ติดกันข้างๆ โดยเจ้าของห้องชุดต่างมีกรรมสิทธิ์ในผนังรวมกันคนละครึ่งหนึ่ง เป็นไปตามข้อบังคับของอาคารชุดนั้นๆ

3 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์เจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ร่อมอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ตามอัตราส่วนที่ปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

หลักเกณฑ์คนต่างด้าวที่สามารถถือกรรสิทธิ์ห้องชุดได้

1 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง

2 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

3 เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ใน มาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย

4 เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

5 คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ซึ่งนำเงินตราเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

หลักเกณฑ์ที่คนต่างด้าวสามารถถือสิทธิได้ร้อยละ 100

1 เป็นอาคารชุดที่อยู่เขตกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล

2 อยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร

3 มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง

4 จดทะเบียนมาแล้วไม่น้อกว่า 1 ปี ก่อนวันที่คนต่างด้าวขอรับโอน

5 มีที่ดินที่ตั้งคารชุดไม่เกิด 5 ไร่

ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวในปัจจุบันนั้นเป็นการถือครองแบบมีเงื่อนไข  ไม่สามารถทำได้อย่างเสรี  ก็คงเปรียบเสมือนได้กับเรื่องการทำงานของคนต่างด้าวที่จะเป็นไปแบบมีเงื่อนไขที่จำกัด

จาการที่ได้ศึกษาการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวในประเทศไทยมาทั้งหมดจะเห็นได้ว่ามีการเปลี่ยนแปลงการให้สิทธิมาโดยเป็นลำดับ ตามสภาพของบ้านเมือง โดยในปัจจุบันเนื่องมาจากสภาพทางเศรษฐกิจของประเทศ และประกอบกับการที่ประเทศไทยยังต้องอาศัยพัฒนาการทางเทคโนโลยีจากต่างประเทศ จึงต้องเพิ่มโอกาสให้คนต่างด้าวสามารถที่จะมีสิทธิในการถือครองที่ดินในประเทศได้มากขึ้น