น่าสนใจมากค่ะ

กรณีฟ้องขับไล่ผู้ขายฝากที่ดิน

 

          ความสำเร็จครั้งแรก

        เมื่อวันที่ วันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๕๑ เป็นวันที่ผมดีใจมากที่สุดวันหนึ่ง สำหรับการก้าวมาสู่วงการทนายความ ผมได้ใบอนุญาตว่าความเมื่อวันที่ ๒๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๑ ช่วงเวลาที่ลูกความเข้ามาขอคำปรึกษาจากผมขณะนั้นผมได้รับใบอนุญาตประมาณ ๔ เดือน เป็นคดีแพ่งฟ้องขับไล่

   พฤติการณ์ในคดีมีอยู่ว่า ลูกความของผมได้เป็นผู้รับซื้อฝากที่ดินของจำเลย ต่อมาเมื่อหมดสัญญาจำเลยไม่ได้มาไถ่ถอนคืน เวลาล่วงเลยประมาณ ๑ ปี ลูกความของผมบอกกล่าวให้ออกไปจากที่ดินก็ไม่ยอมออกไป จึงได้ฟ้องขับไล่ ต่อมาสามีได้ร้องสอดเข้ามาว่าที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรส จำเลยซึ่งเป็นภริยานำไปขายฝากโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามี ขอให้ศาลเพิกถอนการการฝาก

รายละเอียดของที่ดินแปลงดังกล่าว

๑.     เป็นสินสมรสจริงได้มาหลังจากจดทะเบียนสมรสแล้ว

๒.    วันที่มีการซื้อที่ดินครั้งแรก จำเลยได้จดทะเบียนขายฝากในวันเดียวกัน และเมื่อมีการไถ่ถอนจำเลยก็จดทะเบียนขายฝากอีก คือ ไถ่ถอนและขายฝาก  ลูกความของผมเป็นคนที่ ๓

ผมลืมบอกไปว่าคดีนี้ลูกความเคยมอบหมายให้ทนายความคนอื่นดำเนินคดีให้    ก่อนหน้านี้ แต่ปรากฎว่าเขาได้ย้ายสำนักงานหาตัวไม่เจอ เขาจึงมอบหมายให้ผมเข้าดูแลแทน ผมเองก็ยังใหม่อยู่กังวลมากกลัวคดีจะแพ้ ที่สำคัญผมไม่เคยขึ้นสืบพยานในศาลมีแต่ไปนั่งดูทนายคนอื่น ทุนทรัพย์จำนวน ๑.๗ ล้านบาท แต่ผมก็ทำการบ้านหนักพอสมควร

หลักการทำงาน

๑. สอบถามข้อเท็จจริงจากลูกความ

จากที่ได้สอบถามความจริงจากลูกความ ได้ความว่า การจดทะเบียนขายฝากไม่ได้ปฏิบัติตามหลักกฎหมาย ปพพ.มาตรา ๑๔๗๖ สามีไม่ได้ให้ความยินยอมด้วย แต่จากการสอบถามแล้วได้ความจริงว่าในการซื้อฝากครั้งนี้ เนื่องจากเป็นคนรู้จักมักคุ้นกันก็เลยไม่มีพิธีรีตองอะไรมากนัก ลูกความของผมต้องการช่วยเหลือเพื่อให้จำเลยนำเงินที่ได้จากการขายฝากไปทำการไถ่ถอนที่ดิน เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อฝากคนก่อนจากลูกความผมยึดที่ดินไป มีการจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานถูกต้องตามกฎหมายมีการส่งมอบเงินที่ซื้อฝากกันจริง จำนวนทั้งสิ้น ๑.๒ ล้านบาท แต่มีการบวกดอกเบี้ยในตอนทำสัญญาเป็น ๑.๗ ล้านบาท

(ปพพ. มาตรา ๑๔๗๖
            สามีและภริยา ต้องจัดการ สินสมรส ร่วมกัน หรือ ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีดังต่อไปนี้
                    (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือ โอน สิทธิจำนอง ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ ที่อาจจำนองได้
                    (๒) ก่อตั้ง หรือ กระทำให้สุดสิ้นลง ทั้งหมด หรือ บางส่วน ซึ่ง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือ ภาระติดพัน ในอสังหาริมทรัพย์
                    (๓) ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์ เกิน สามปี
                    (๔) ให้กู้ยืมเงิน
                    (๕) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่ การให้ ที่พอควรแก่ ฐานานุรูป ของครอบครัว เพื่อ การกุศล เพื่อ การสังคม หรือ ตามหน้าที่ธรรมจรรยา
                    (๖) ประนีประนอมยอมความ
                    (๗) มอบข้อพิพาท ให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย
                    (๘) นำทรัพย์สิน ไปเป็นประกัน หรือ หลักประกัน ต่อ เจ้าพนักงาน หรือ ศาล
            การจัดการ สินสมรส นอกจาก กรณีที่บัญญัติไว้ ในวรรคหนึ่ง สามีหรือภริยา จัดการได้ โดยมิต้อง ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง)

 

๒. วิเคราะห์หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คือ ปพพ. มาตรา ๑๔๗๖ สามีและภริยา ต้องจัดการ สินสมรส ร่วมกัน หรือ ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีดังต่อไปนี้

๒.๑ ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือ โอน สิทธิจำนอง ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ ที่อาจจำนองได้                                                                        

๒.๒ ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐ การจัดการ สินสมรส ซึ่ง ต้องจัดการร่วมกัน หรือ ต้องได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา ๑๔๗๖ ถ้า คู่สมรสฝ่ายหนึ่ง ได้ทำ นิติกรรม ไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือ โดยปราศจากความยินยอม ของ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง อาจฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม นั้นได้ เว้นแต่ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ได้ให้สัตยาบัน แก่ นิติกรรมนั้น แล้ว หรือ ในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน
            การฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อพ้น หนึ่งปี นับแต่ วันที่ได้รู้ เหตุอันเป็น มูลให้เพิกถอน หรือ เมื่อพ้น สิบปี นับแต่ วันที่ได้ทำ นิติกรรม

๓. ข้อต่อสู้ที่ใช้ในคดีมี

๓.๑ ถึงแม้ว่าสามีจะไม่ได้ให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก็จริง ตาม ปพพ.มาตรา ๑๔๗๖ หากการทำนิติกรรมครั้งก่อนสามีรับรู้มาโดยตลอดถือว่าเป็นการให้ความยินยอมโดยปริยาย

(การแสดงเจตนาโดยการนิ่ง
โดยหลักทั่วไปแล้ว การนิ่งไม่ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาเพื่อทำนิติกรรม ยกเว้น

๓.๑ ) ในกรณีที่กฎหมาย บัญญัติไว้ชัดแจ้งเฉพาะเจาะจง ให้ถือว่าการนิ่งเป็นการแสดงเจตนาทำนิติกรรม เช่น มาตรา ๕๗๐
๓.๒ ) จารีตประเพณีหรือสัญญาหรือสิ่งที่คู่กรณีปฏิบัติต่อกัน

ปพพ. มาตรา ๕๗๐
            ในเมื่อ สิ้นกำหนดเวลาเช่า ซึ่ง ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่า ยังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และ ผู้ให้เช่า รู้ความนั้นแล้ว ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่า คู่สัญญา เป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา)

๓.๒ การทำนิติกรรมขายฝากต้องนำสืบให้ศาลเห็นว่าในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน ตามข้อยกเว้นของ ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐

 

 

ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐
            การจัดการ สินสมรส ซึ่ง ต้องจัดการร่วมกัน หรือ ต้องได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา ๑๔๗๖ ถ้า คู่สมรสฝ่ายหนึ่ง ได้ทำ นิติกรรม ไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือ โดยปราศจากความยินยอม ของ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง อาจฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม นั้นได้ เว้นแต่ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ได้ให้สัตยาบัน แก่ นิติกรรมนั้น แล้ว หรือ ในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน
            การฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อพ้น หนึ่งปี นับแต่ วันที่ได้รู้ เหตุอันเป็น มูลให้เพิกถอน หรือ เมื่อพ้น สิบปี นับแต่ วันที่ได้ทำ นิติกรรม

 

๔. วิธีการนำสืบ

๔.๑ สืบจำเลย ผมนำสืบว่าในวันทำสัญญามีการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินกันจริงต่อหน้าเจ้าพนักงาน  เจ้าพนักงานได้สอบถามข้อเท็จจริงแล้วตามระเบียบของกรมที่ดิน ทั้งสองฝ่ายยืนยันเจตนาตรงกัน มีการรับเงินกันจริง มีพยานรู้เห็น ก็คือ คนขายฝากก่อนลูกความผมเขาไปด้วยเพราะเขาต้องรับเงินไถ่คืน ซึ่งลูกความผมได้จ่ายในวันซื้อฝาก เป็นการเปลี่ยนมือที่ดินแปลงขายฝาก จากผู้ซื้อฝากคนก่อนเป็นลูกความผม ส่วนเงินที่เหลือจำเลยได้นำไปใช้จ่ายส่วนตัว  ซึ่งสำหรับตัวจำเลยไม่มีปัญหาอะไรมากนักเพราะทุกอย่างต้องจำนนด้วยหลักฐานที่ทำขึ้นที่สำนักงานที่ดิน และทำโดยเจ้าพนักงานที่เชื่อถือได้ ศาลต้องเชื่อตามพยานหลักฐาน

หมายเหตุ ในโฉนดที่ดินมีชื่อจำเลยเพียงคนเดียว

๔.๒ สืบผู้ร้องสอด ถือว่าเป็นหัวใจของเรื่อง  หากศาลท่านเชื่อว่าผู้ร้องสอดรู้มาโดยตลอด คดีลูกความผมก็ต้องชนะ คำถามที่ถามคือ

๑)    ระยะเวลาการอยู่กินนานเท่าไร การอยู่กินนานเท่าไรจะเป็นส่วนที่สนับสนุนฝ่ายเราคนอยู่นานย่อมรู้ใจและรักกันมารเป็นศาลไม่น่าเชื่อว่าตนไม่รู้เห็นกับการขายฝาก

๒)   ไม่เคยทิ้งร้างอยู่กินกันมาตลอด เหตุผลคล้ายๆ กับข้อ ๑

๓)    ที่ดินเป็นทรัพย์ที่ได้มาชิ้นแรกในระหว่างที่อยู่กิน เป็นการสืบให้ศาลเห็นว่าที่ดินที่ได้มาครั้งแรกทั้งสามีและภรรยาต้องดีใจมาก การที่ได้ใบโฉนดมาโดยปกติของคนทั่วไปน่าจะมีการชื่นชมยินดี สามีต้องรู้ต้องเห็น แต่ในการนำสืบสามีบอกว่าเขาไม่เคยเห็นใบโฉนดที่ดินเลยตั้งแต่ซื้อมา ซึ่งเป็นสิ่งผิดปกติวิสัยของคนทั่วไป

๔)    ความรักที่มีต่อกัน ตั้งแต่เริ่มจีบ จนกระทั่งแต่งงานอยู่กินมีบุตรด้วยกันกี่คน คนโตอายุเท่าไร เนื่องจากคนรักกันมีอะไรต้องไม่ปิดบังต้องมีการบอกกล่าวกันตลอด

๕)    ระหว่างที่อยู่กินด้วยกันมีเรื่องทะเลาะกันหรือไม่ บ่อยครั้งแค่ไหน

๖)    ระหว่างที่อยู่กินด้วยกันหากมีปัญหาอะไรมีการปรึกษาหารือกันตลอด ในทุกๆ เรื่อง

ข้อคิดในการตั้งคำถาม หากถามตรงๆ ว่าผู้ร้องสอดรู้เห็นในการที่ภริยานำที่ดินไปขายฝากหรือไม่ ร้อยทั้งร้อยเขาต้องตอบว่าไม่รู้ไม่เห็น การถามต้องถามอ้อมๆ ให้ศาลใช้ดุลพินิจไปคิดเอาเอง ว่าจริงๆ แล้วผู้ร้องสอดรู้เห็นมาโดยตลอด เปรียบเทียบได้กับว่า “วันหนึ่งลูกของท่านได้ขโมยเงินของไปซื้อขนม หากท่านถามตรงๆ ว่าลูกไหนขโมยเงินไป คงไม่มีลูกคนไหนตอบว่าตัวเองเป็นคนขโมยเงิน แต่จากการสังเกตของท่านเห็นความผิดปกติของลูกคนที่สองกินข้าวเย็นไม่ค่อยได้ ท่านควรถามว่าทำไมลูกถึงกินข้าวไม่ค่อยได้ คำตอบที่ได้ลูกคงจะตอบว่าที่กินไม่ได้เพราะไม่ค่อยหิว และท่านต้องถามต่อไปว่าไปกินอะไรมาถึงไม่หิว เด็กก็คงจะตอบว่าไปกินขนมมา ท่านก็คงจะรู้ว่าลูกคนไหนเป็นคนขโมยเงินของท่าน...”

          ศาลชั้นต้นได้ตัดสินให้ลูกความผมเป็นฝ่ายชนะคดี

หมายเหตุ ทั้งหมดเป็นแนวทางการทำงานและเป็นความคิดเห็นที่เกิดจากความคิดส่วนตัวทั้งหมด แต่ไม่สงวนลิขสิทธิ์ที่จะให้คนอื่นนำไปใช้

http://www.oknation.net/blog/print.php?id=374407