อุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้าง (ที่อยู่อาศัย)
บทนำ
ในปี 2551 ที่ผ่านมาธุรกิจรับสร้างที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง โดยผู้ประกอบการต่างทำแคมเปญการตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการสร้างที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น แต่เนื่องจากบรรยากาศและความไม่แน่นอนในเศรษฐกิจของประเทศ ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ทั้งภาพรวมของธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยหดตัวลง โดยที่อยู่อาศัยบ้านปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2551 มีจำนวนประมาณ 21,748 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 19.3 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 น่าจะมีประมาณ 23,900 หน่วย หดตัวลงประมาณร้อยละ 11.3
ลักษณะของอุตสาหกรรม
ธุรกิจรับปลูกสร้างบ้านนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่
1. บริษัทรับสร้างบ้าน เป็นกลุ่มที่มีแบรนด์เป็นของตนเองและบริษัทในธุรกิจนี้ได้มีการรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านขึ้นโดยปัจจุบันมีบริษัทรับสร้างบ้านเป็นสมาชิกอยู่ประมาณ 34 บริษัท
2. ผู้รับเหมารายย่อย เป็นสัดส่วนใหญ่ของตลาด ทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างทั่วไป ซึ่งรวมทั้งการรับปลูกสร้างซ่อมแซม ต่อเติมที่อยู่อาศัย และบางรายก็เป็นผู้รับเหมางานต่อจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การตลาด
1. บริษัทรับสร้างบ้าน จากการที่ธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะซบเซา ผู้ประกอบการในรูปแบบของบริษัทรับสร้างบ้านได้มีการปรับแผนการดำเนินการธุรกิจ และการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย เพื่อให้เข้ากับสภาวะของตลาดในปัจจุบันจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทรับสร้างบ้าน ได้มีการทำการตลาดเชิงรุกอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นยอดขายเพิ่มขึ้น และช่วยในการตัดสินใจของผู้บริโภคให้เร็วขึ้น อาทิ กลยุทธ์ด้านราคา เช่น ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับลดราคาบ้าน เป็นต้น การใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขาย เช่น การจัดแคมเปญการจัดและตกแต่งสวน เป็นต้น และการใช้กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์เพื่อเป็นจุดขาย เช่น การพัฒนารูปแบบบ้านให้หลากหลาย เพื่อสนองตอบความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละกลุ่ม นอกจากนี้ บริษัทรับสร้างบ้านในปัจจุบันได้มีการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างรูปแบบใหม่ๆ เข้ามาใช้ ซึ่งมีส่วนช่วยลดต้นทุนและระยะเวลาการก่อสร้างลงด้วย ทั้งนี้สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านได้เปิดเผยว่าในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2551 ยอดขายของบริษัทรับสร้างบ้านมีมูลค่าตลาดรวมประมาณ 7,200 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2551 มูลค่าตลาดจะอยู่ที่ 8,500 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 จากปี 2550 ที่มีมูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท
2. ผู้รับเหมารายย่อย ในช่วงปี 2551 ที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน โดยผู้รับเหมารายย่อยค่อนข้างเสียเปรียบบริษัทรับสร้างบ้าน ในเรื่องของภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ นอกจากนี้ สภาพการเงินที่ไม่แข็งแรง และอำนาจการต่อรองราคาในการซื้อวัสดุก่อสร้างน้อยกว่าบริษัทขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม ผู้รับเหมารายย่อยมีข้อได้เปรียบบริษัทรับสร้างบ้าน เช่น ไม่ต้องมีงบโฆษณาและการวิจัยพัฒนา ซึ่งผู้รับเหมาที่รับช่วงงานจากโครงการบ้านจัดสรรมักนำแบบบ้านของโครงการมาให้ลูกค้าเลือก ซึ่งจะได้บ้านในลักษณะเดียวกัน แต่ต้นทุนค่าปลูกสร้างต่ำกว่าการซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรร หรือปลูกสร้างกับบริษัทรับสร้างบ้าน
การผลิต
? จำนวนผู้ประกอบการก่อสร้าง จำนวนผู้ประกอบการก่อสร้างรายย่อยเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากช่างก่อสร้างได้ผันตัวเองมาเป็นผู้รับเหมาเอง โดยจะรับงานขนาดเล็กที่ไม่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนมากทำให้ในตลาดก่อสร้างรายย่อยมีการแข่งขันกันสูงขึ้น
? บริษัทรับสร้างบ้าน สำหรับผู้รับเหมาอีกส่วนหนึ่งซึ่งมีศักยภาพ ได้ปรับตัวไปเป็นบริษัทรับสร้างบ้านโดยเพิ่มบริการครบวงจรแก่ลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบ หรือการตกแต่ง ทำให้สามารถทำกำไรได้ดีกว่าการรับจ้างสร้างบ้านเพียงอย่างเดียว ทั้งนี้ ปัจจุบัน มีผู้ประกอบการรายใหม่ๆ เข้ามาสู่ตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง ทำให้มีการแข่งขันเพิ่มมากขึ้น
? ด้านต้นทุน ราคาวัสดุก่อสร้างยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อไป จากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมา วัสดุก่อสร้างยังไม่ค่อยมีการปรับราคาสินค้าขึ้นไปมาก ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างมีต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นไม่มากนัก
? ค่าจ้างแรงงาน กระทรวงแรงงานได้มีการประกาศอัตราค่าจ้างขั้นต่ำใหม่ในเดือนมกราคม 2551 โดยค่าจ้างขั้นต่ำในเขตกรุงเทพเพิ่มขึ้นจาก 184 บาท เป็น 191 บาท คิดเป็นการเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
ปัจจัยที่มีผลต่อธุรกิจ
? ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่จัดทำโดย ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้า ในเดือนกันยายน 2551 ดัชนีอยู่ที่ 69.2 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี แสดงให้เห็นว่า ผู้บริโภคยังมองว่าภาวะเศรษฐกิจยังคงไม่ดี และเมื่อพิจารณาดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านหลังใหม่ พบว่า ดัชนีในเดือนกันยายน 2551 อยู่ที่ระดับ 69.5 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่เริ่มจัดทำดัชนี เป็นแสดงให้เห็นว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงกังวลและลังเลที่จะตัดสินใจซื้อบ้านใหม่อีกครั้ง
? อัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น โดยจากผลการคำนวณของ บล.ไทยพาณิชย์ พบว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงร้อยละ 1 จะเพิ่มความสามารถในการผ่อนบ้านได้ร้อยละ 10-12 ทั้งนี้ หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในอนาคตปรับลดลง ก็จะทำให้ความสามารถในการผ่อนบ้านของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้น
? ราคาน้ำมัน ราคาน้ำมันยังคงมีแนวโน้มที่จะทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะยังคงเป็นแรงกดดันต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อไป
? การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดว่า ในปี 2551 เศรษฐกิจไทยจะมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจ คิดเป็นร้อยละ 4-5 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่น่าจะทรงตัวในระดับเดิม
นโยบายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง
? นโยบายการสนับสนุนการขายบ้านมือสองเพื่อซื้อบ้านใหม่ ทำให้ความต้องการบ้านใหม่ลดลง ซึ่งทำให้ความต้องการก่อสร้างลดลงไปด้วย อย่างไรก็ตาม มาตรการการลดภาษีบ้านมือสองจะสิ้นสุดในปี 2551 นี้ อย่างไรก็ตาม มาตรการการส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสองอาจจะช่วยกระตุ้นความต้องการก่อสร้างได้เช่นกัน จากความต้องการในการตกแต่ง และซ่อมแซมบ้านเก่าเพื่อขายต่อ
? โครงการบ้านเอื้ออาทร ปัจจุบันมีโครงการที่เซ็นสัญญาไปแล้วกว่า 400,000 หน่วย แต่มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้วประมาณ 300,000 หน่วย โดยคาดว่าจะหยุดหรือชะลอโครงการที่ยังไม่มีการก่อสร้าง ซึ่งทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้ต่ำมีทางเลือกในการมีบ้านมากขึ้น
แนวโน้มในปี 2552 ของอุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้าง
1. การก่อสร้างภาคเอกชน ปัจจัยสำคัญขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ หากรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง มีเสถียรภาพเพียงพอที่จะขับเคลื่อนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจให้เดินไปข้างหน้า และนำมาสู่การฟื้นคืนความเชื่อมั่นของภาคเอกชน ก็น่าจะเป็นเงื่อนไขให้ภาวการณ์ก่อสร้างในปี 2552 กลับมาฟื้นตัวดีขึ้น นอกเหนือจากปัจจัยความเชื่อมั่นแล้ว ตัวแปรที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ ทิศทางราคาน้ำมันในตลาดโลก ซึ่งจะมีผลต่ออัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยภายในประเทศ อันจะมีผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย สำหรับการก่อสร้างเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ถ้าความเชื่อมั่นปรับตัวดีขึ้นน่าจะกลับมาขยายตัวได้ในระดับสูงเนื่องจากภาคเอกชนมีความต้องการลงทุนอยู่ในหลายธุรกิจ เช่น ธุรกิจค้าปลีก พื้นที่คอมเพล็กซ์ โรงแรม โรงพยาบาล และบริการด้านสุขภาพ ขณะที่ด้านอุตสาหกรรมน่าจะมีการขยายพื้นที่อุตสาหกรรมรองรับการขยายการลงทุนในอุตสาหกรรมหลักหลายประเภท เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์ อุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมเหล็ก ธุรกิจไฟฟ้าปิโตรเลียม ปิโตรเคมี และพลังงานทดแทน เป็นต้น ดังที่เห็นได้จากที่ในปี 2551 แม้ว่าเศรษฐกิจไทยยังเผชิญปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่การขอรับส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ซึ่งเป็นเครื่องชี้ล่วงหน้าของการลงทุน เพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 32.7 มีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 655,800 ล้านบาท เทียบกับมูลค่า 494,200 ล้านบาทในปี 2550
เศรษฐกิจไทยกำลังเริ่มฟื้นตัว
แบบบ้านสำเร็จรูป ออกแบบบ้าน เขียนแบบ ประมาณราคา คำนวณโครงสร้าง ควบคุมงาน รับเหมาก่อสร้าง