สิทธิในกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของคนต่างด้าว : ศาลฎีกาใน ๑๑๒๕๒/๒๕๕๔ บอกว่า คนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ..แต่ต้องจำหน่ายที่ดินภายใน ๑๘๐ วัน ไม่ต้องจำหน่ายสิ่งปลูกสร้าง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11252/2554

นายเพนเดอร์ส์ แกสตัน มาเรีย เจอร์แมน ซี โจทก์ โดยเด็กชายปรินซ์ อเล็กซานเดอร์ เพนเดอร์ส์ โดยนางสาวนวลจันทร์ ทองพระรัตน์ ผู้แทนโดยชอบธรรม นางสาวนวลจันทร์ ทองพระรัตน์ ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนที่

นายสมใจ คล่องแคล่ว จำเลย

ป.วิ.พ. มาตรา 142

ป.พ.พ. มาตรา 213, 810

ป.ที่ดิน มาตรา 94

โจทก์เป็นคนสัญชาติเบลเยี่ยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ได้รู้จักกับ ธ. พี่สาวของจำเลยและได้อยู่กินฉันสามีภริยาโดยมิได้จดทะเบียนสมรส โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทจาก น. เงินที่ซื้อที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ธ. ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและจำเลยทำสัญญาแบ่งขายที่ดินพิพาทโดยจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท เป็นการทำแทนโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทออกโฉนดที่ดินมีชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ ถือว่าเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนโจทก์ โจทก์เป็นตัวการฟ้องเรียกทรัพย์สินคืน จำเลยซึ่งเป็นตัวแทนต้องส่งคืนให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 810

การจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนั้นใช้เฉพาะกรณีการทำนิติกรรมสัญญา และจำเลยเป็นผู้มีหน้าที่ต้องทำนิติกรรมสัญญานั้น แต่คดีนี้จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติด้วยการนำที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดแต่อย่างใด แต่เป็นกรณีที่ต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ทั้งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวก็หมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วย เพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แต่อย่างไรก็ดี ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่าโจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์คืน ศาลฎีกามีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กับให้จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมายได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ

________________________________

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยนำที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ข้างต้น ออกขายหรือขายทอดตลาดและนำเงินมาชำระให้โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยส่งมอบต้นฉบับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวคืนแก่โจทก์ หากไม่คืน ขอให้ศาลพิพากษาให้สำนักงานที่ดินจังหวัดสกลนครออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับใหม่แทนฉบับเดิมแก่โจทก์

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยนำที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 9596 ตำบลบ้านต้าย (สว่างแดนดิน) อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร (ซึ่งต่อมาได้เปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 41670 ตำบลบ้านต้าย อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร) พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินมาชำระแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยส่งมอบต้นฉบับหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์เพื่อประโยชน์ในการขายทอดตลาดภายใน 30 วัน นับแต่วันพิพากษา กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 4 โจทก์ถึงแก่กรรม เด็กชาย ป. โดยนางสาวนวลจันทร์ ผู้แทนโดยชอบธรรมและในฐานะส่วนตัว ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์อ้างว่าเป็นทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรม จำเลยยื่นคำคัดค้านว่าผู้ร้องทั้งสองยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่เกินกว่า 1 ปี ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิจารณาแล้วอนุญาตให้ผู้ร้องทั้งสองเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ผู้มรณะศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์ จำเลยไม่ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นคนสัญชาติเบลเยี่ยมได้เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยและรู้จักกับนางธิดารัตน์ พี่สาวของจำเลย ต่อมาโจทก์และนางธิดารัตน์อยู่กินฉันสามีภริยาโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรส มีบุตรด้วยกัน 1 คน เมื่อวันที่ 18 มกราคม 2538 จำเลยจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก.) เลขที่ 9596 ตำบลบ้านต้าย (สว่างแดนดิน) อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร จากนางหนาและต่อมาที่ดินพิพาทออกเป็นโฉนดที่ดิน เลขที่ 41670 ตำบลบ้านต้าย อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนนางธิดารัตน์หรือโจทก์ เห็นว่า เมื่อนางธิดารัตน์ไม่ได้ประกอบอาชีพในระหว่างปี 2536 ถึงปี 2537 นางธิดารัตน์จึงไม่มีรายได้จากการประกอบอาชีพ ย่อมไม่มีเงินเหลือพอที่จะซื้อที่ดินพิพาทเป็นของตนเองในเดือนมกราคม 2538 ได้ กลับได้ความจากที่นางธิดารัตน์ตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่าในปี 2536 และปี 2537 นางธิดารัตน์กับโจทก์ได้เปิดบัญชีร่วมกันที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาสว่างแดนดิน และในวันที่ 19 ตุลาคม 2536 โจทก์ได้โอนเงินเข้าบัญชีร่วมกันเป็นเงินประมาณ 6,050,050 บาท ทั้งจำเลยได้ตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าในปี 2536 โจทก์กับนางธิดารัตน์อยู่กินฉันสามีภริยากันที่บ้านมารดาของจำเลยที่ตำบลบ้านต้าย อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร แสดงว่าในระหว่างปี 2536 ถึงปี 2537 นางธิดารัตน์มีโจทก์อุปการะเลี้ยงดูและมอบเงินให้จำนวนมากดังกล่าว เจือสมข้อนำสืบของโจทก์ที่ว่านางธิดารัตน์เคยพาโจทก์ไปที่บ้านนางรำไพมารดาของจำเลยที่บ้านต้าย อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร และโจทก์กับนางธิดารัตน์มีชื่อเป็นเจ้าของบัญชีเงินฝากร่วมกันตามแต่เงินในบัญชีเป็นของโจทก์ นอกจากนี้โจทก์ยังเบิกความว่า ในกลางเดือนพฤศจิกายน 2537 โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพื่อสร้างบ่อตกปลา โดยนางธิดารัตน์แนะนำให้รู้จักนางหนาเจ้าของที่ดิน ต่อรองราคาเหลือ 300,000 บาท และขอซื้อเพิ่มให้ที่ดินติดถนน 45 เมตร เพิ่มเงินอีก 25,000 บาท เป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 45 ตารางวา โจทก์จ่ายเงินมัดจำ 250,000 บาท โดยถอนเงินจากบัญชี 250,000 บาท มอบเงินสดให้นางธิดารัตน์นำไปจ่ายให้แก่เจ้าของที่ดิน เงินที่เหลือ 75,000 บาท โจทก์จ่ายให้จำเลยในวันโอนที่ดินเพื่อมอบให้แก่เจ้าของที่ดิน ประกอบกับจำเลยได้ตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยไม่เคยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทแต่อยู่ที่บ้านบิดาของภริยาจำเลยที่อำเภอบ้านม่วง จังหวัดสกลนคร มาตลอดและเคยเห็นโจทก์ไปตกปลาในบางครั้ง เป็นข้อสนับสนุนน่าเชื่อว่าโจทก์เคยไปดูที่ดินพิพาทและติดต่อซื้อที่ดินพิพาทจากเจ้าของที่ดินเพื่อสร้างบ่อตกปลา มิใช่นางธิดารัตน์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อมอบให้จำเลยทำกินดังที่อ้าง พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เงินที่นางธิดารัตน์ใช้ซื้อที่ดินพิพาทเป็นเงินของโจทก์ ดังนั้นการที่นางธิดารัตน์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและจำเลยทำสัญญาแบ่งขายที่ดินพิพาทโดยจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท เป็นการทำแทนโจทก์ เมื่อต่อมาที่ดินพิพาทออกโฉนดที่ดินมีชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ถือว่าเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแทนโจทก์ เมื่อโจทก์ที่เป็นตัวการฟ้องเรียกทรัพย์สินคืน จำเลยซึ่งเป็นตัวแทนต้องส่งคืนให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 810 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยนำที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินมาชำระแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยส่งมอบต้นฉบับหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์เพื่อประโยชน์ในการขายทอดตลาดภายใน 30 วัน นับแต่วันพิพากษานั้น เห็นว่าการจะให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนั้นใช้เฉพาะกรณีการทำนิติกรรมสัญญา และจำเลยเป็นผู้มีหน้าที่ต้องทำนิติกรรมสัญญานั้น แต่คดีนี้จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติด้วยการนำที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดแต่อย่างใดแต่เป็นกรณีที่ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ทั้งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวก็หมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วย เพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แต่อย่างไรก็ดี ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่า โจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืน ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กับให้จัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมายได้ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ พิพากษาแก้เป็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 41670 ตำบลบ้านต้าย อำเภอสว่างแดนดิน จังหวัดสกลนคร พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินดังกล่าวภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามกฎหมาย โดยให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 กับให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 5,000 บาท แทนโจทก์

( สถิตย์ ทาวุฒิ - สมชาย สินเกษม - ปริญญา ดีผดุง )

ศาลจังหวัดสว่างแดนดิน - นายชัชวาลย์ ธัชชัย

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 - นายทัศนพงษ์ เหล่ารักษ์วงศ์

[ทิมดาบ]

สวัสดีปีใหม่ครับอาจารย์ ติดตามอ่านเสมอนะครับ ได้รู้เรื่องที่ผมไม่เคยรู้จากที่นี้ครับ

[Dr. Ple]

สุขสันต์.... วันปีใหม่ 2558 นะคะ