ผู้ให้เช่าจำเป็นหรือไม่ที่ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

จำเป็นหรือไม่ ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าเสียก่อน

               ปัจจุบันธุรกิจการเช่าทรัพย์สิน เป็นธุรกรรมหนึ่งที่ได้รับความนิยมของผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เพราะการเช่าถือว่าเป็นธุรกิจการค้าในการให้บริการประเภทหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดิน การเช่าอาคารตึกแถว การเช่ารถยนต์ หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่เจ้าของทรัพย์สินนั้นประสงค์ที่จะออกให้เช่า  และโดยเฉพาะผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ในบางกรณีคิดแล้วคิดอีกว่าจะขายทรัพย์สินของตนเองดีหรือเปล่า เพราะถ้าขายไปแล้ว ถึงแม้จะได้เงินเป็นค่าราคาทรัพย์สินจากผู้ซื้อ แต่เงินจำนวนนั้นอาจหมดไปภายหน้าได้ และที่สำคัญทรัพย์สินนั้นก็ถูกโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อด้วย   ดังนั้น ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจึงอาจตัดสินใจมาทำธุรกรรมการให้เช่าทรัพย์สินของตนแทนการขายก็ได้    หรือตรงกันข้ามทางฝ่ายผู้เช่านั้น อาจจะไม่ต้องการซื้อทรัพย์สิน หรือถึงแม้มีความสามารถที่จะซื้อทรัพย์สินนั้นก็ตาม  แต่เมื่อเจ้าของทรัพย์สินไม่ยอมขาย สุดท้ายก็ต้องยอมที่จะทำการเช่ากัน         เนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สินนั้น ผู้เช่ามีเพียงการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ตกลงเช่าเท่านั้น จะไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเลย  ตัวอย่างเช่น  ถ้ามีการเช่าที่ดินกัน ผู้เช่าก็จะต้องนำที่ดินแปลงนั้นไปใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของตนเองที่เช่ามา หรือเช่ารถยนต์ เพื่อใช้ขับขี่ ผู้เช่าก็จะนำรถยนต์นั้นไปใช้อย่างอื่นไม่ได้ มิฉะนั้นถือว่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกการเช่าได้   และถึงแม้ผู้เช่าจะตกลงเช่ากันเป็นระยะเวลายาวนานเท่าใดก็ตาม  ก็ไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่านั้นได้เลย  เนื่องจากกฎหมายถือว่าผู้เช่านั้นได้ครองทรัพย์สินที่เช่ามาแทนผู้ให้เช่าเท่านั้น ซึ่งผู้เช่าจะมาอ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินนั้นก็ไม่ได้เหมือนกัน  แต่ก็มียกเว้น ในกรณีผู้เช่าได้เปลี่ยนการแสดงเจตนาของตนที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่านั้นกับผู้ให้เช่า แต่ก็ต้องไปดูกฎหมายในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ว่ามีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง

      อย่างไรก็ตาม สำหรับบุคคลซึ่งเป็นฝ่ายผู้ให้เช่าจะเป็นใครนั้น   เมื่อพิจารณาตามกฎหมายที่บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องการเช่าทรัพย์สินแล้ว  จะเห็นว่า การเช่าทรัพย์สินนั้นไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้เช่าเลย  เพียงแต่ฝ่ายผู้เช่ามีสิทธิได้ประโยชน์หรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าเท่านั้น  ด้วยเหตุนี้ จึงต้องพิจารณากันว่าผู้ให้เช่าจำเป็นหรือไม่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าเสียก่อน  ซึ่งถ้าไม่สังเกตหรือตามความเข้าใจของบุคคลทั่วไป จะเห็นว่าผู้ให้เช่านั้นก็ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าก่อน จ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่ากัน จึงจะนำทรัพย์สินนั้นออกให้บุคคลอื่นเช่าได้  และคงคิดกันว่าจะนำทรัพย์สินของบุคคลอื่นมาทำการเช่ากันได้อย่างไร เพราะอาจส่งผลกระทบถึงฝ่ายผู้เช่าเป็นแน่   เนื่องจากคงจะไม่ยอมตกลงเช่าทรัพย์สินนั้น เพราะเกิดความไม่มั่นใจและไม่มั่นคงในทรัพย์สินที่เช่ากัน โดยเฉพาะถ้ามีการกำหนดระยะเวลาเช่ากันเป็นเวลานานและก็ได้มีการเสียค่าเช่าให้กันแล้ว

         เมื่อกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าฝ่ายผู้ให้เช่าจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่านั้นให้แก่ฝ่ายผู้เช่า จึงทำให้ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์นั้นเสมอไป ซึ่งจะไม่ เหมือนกับการซื้อขาย หรือการให้ทรัพย์สินหรือการเช่าซื้อ ที่ฝ่ายผู้ขาย หรือผู้ให้ หรือผู้ให้เช่าซื้อ จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นก่อนเสมอ ไม่เช่นนั้น จะโอนทรัพย์สินนั้นให้กับอีกฝ่ายหนึ่งไม่ได้ หรือถ้าได้ธุรกรรมหรือสัญญาเหล่านั้นก็จะไม่สมบูรณ์แน่นอน  เพราะธุรกรรมเหล่านั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง จึงมีความแตกต่างกับเรื่องการเช่าทรัพย์สิน     ตามที่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ในลักษณะการเช่าทรัพย์ (มาตรา 537 )    

        อย่างไรก็ดี ถึงแม้ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นจะต้องเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่ให้เช่ากันก่อน   แต่ผู้ให้เช่าก็จะต้องมีสิทธิหรืออำนาจตามที่กฎหมายกำหนดหรือตกลงไว้ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินกันก่อน เช่น  ในสัญญาเช่าทรัพย์สิน มีข้อความตกลงว่า “ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่ตนเช่ามานั้นไปให้บุคคลภายนอกเช่าต่ออีกทอดหนึ่งก็ได้ “  กรณีเช่นนี้ ถือว่า ผู้เช่ามีสิทธิตามสัญญาเช่าทรัพย์สินที่ตกลงไว้ให้นำทรัพย์สินที่เช่ามานั้นออกให้บุคคลอื่นเช่าต่อไปอีก   ดังนี้ เมื่อผู้เช่าได้นำทรัพย์สินที่ตนเช่ามาก่อนและนำไปให้ผู้อื่นเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง  เช่นนี้ ก็จะเห็นว่าผู้เช่านั้นมีสิทธิหรือมีอำนาจเกิดขึ้นแล้วที่นำทรัพย์สินที่ตนเช่ามาออกให้เช่าได้  โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นก่อนเลย และส่งผลให้การเช่าที่ผู้เช่าเดิมออกให้ผู้อื่นเช่านั้นเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ และผูกพันไปถึงเจ้าของทรัพย์สินที่มีการให้เช่าครั้งแรกในฐานะผู้ให้เช่าเดิมด้วย  (มาตรา 544 ประกอบกับมาตรา 545)   นอกจากนี้ ยังมีตัวอย่างอีกเช่น บิดามารดาของผู้เยาว์ซึ่งถือเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองก็มีอำนาจตามกฎหมายที่จะนำทรัพย์สินของบุตรผู้เยาว์ออกให้บุคคลอื่นเช่าทรัพย์สินนั้นได้ หรือแม้กระทั่งตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจจากตัวการซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อาจได้รับมอบอำนาจมาให้นำทรัพย์สินนั้นออกให้บุคคลอื่นเช่าทรัพย์สินนั้นได้เหมือนกัน     ในทางตรงกันข้าม ถ้าผู้ให้เช่าไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือไม่มีสิทธิหรืออำนาจตามกฎหมายหรือตามสัญญาใด ๆ เลย  การที่นำทรัพย์สินของผู้อื่นซึ่งเป็นเจ้าของไปให้บุคคลภายนอกเช่า การเช่าทรัพย์สินถึงแม้จะเกิดเป็นสัญญาเช่ากัน  แต่การเช่าทรัพย์สินที่เกิดขึ้นก็ไม่ผูกพันกับเจ้าของทรัพย์สินเลย   และเจ้าของทรัพย์สินยังมีสิทธิหรืออำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าคนนั้นได้ โดยกฎหมายได้กำหนดถึงความคุ้มครองหรือรับรองสิทธิของผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (มาตรา 1336)            สำหรับตัวผู้เช่านั้น  ก็เพียงแต่จะเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าที่ไม่มีสิทธิหรืออำนาจนั้นรับผิดต่อตนได้ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้นในเรื่องของการรอนสิทธิ    นอกจากกรณีดังกล่าวแล้ว ยังมีตัวอย่างอีกหลายกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นจะต้องเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่เช่านั้นก่อน  แต่เพียงขอให้มีสิทธิหรืออำนาจบางอย่างตามที่กฎหมายกำหนดหรือมีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาก็ได้   นี่และสัญญาเช่าทรัพย์สินที่ไม่เหมือนกับสัญญาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน