ความรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญที่จะพิจารณาจากกฎหมายอันเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ได้แก่
1) การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว เนื่องจากปัญหาสำคัญเกี่ยวกับเรื่องของการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวซึ่งเป็นเหตุให้บริษัทที่เกิดจากการควบรวมกิจการนั้นมีการเปลี่ยนแปลงสถานะเป็นคนต่างด้าวอันเป็นเหตุให้บริษัทที่รับโอนกิจการนั้นขาดคุณสมบัติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ทั้งนี้ ต้องพิจารณาว่า กฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอาคารชุด กำหนดห้ามการถือครองที่ดินหรืออาคารชุดแก่นิติบุคคลต่างด้าวไว้อย่างไร
2) การโอนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องพิจารณาคือ แม้ว่ากฎหมายกำหนดให้สิทธิและหน้าที่ของบริษัทเดิมโอนไปเป็นของบริษัทใหม่ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ด้วยก็ตาม แต่ในเรื่องของการเป็นผู้ทรงทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็จะต้องดำเนินการทางทะเบียนด้วย มิฉะนั้น บริษัทใหม่ก็ไม่สามารถดำเนินการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และหากมีบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้ดำเนินการจดทะเบียนการได้มาแล้ว ก็ไม่สามารถยกขึ้นอ้างยันได้
3) ใบอนุญาตเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ใบอนุญาตให้ทำการค้าที่ดิน ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และใบอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร มีข้อพิจารณาว่า กรณีที่เป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้นนั้นจะไม่มีปัญหาแต่ประการใด เพราะภายหลังการเข้าถือหุ้นแล้ว บริษัทยังคงดำเนินกิจการต่อไปไม่เป็นการกระทบต่อใบอนุญาตแต่อย่างใด ส่วนกรณีของการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องพิจารณาด้วยว่าใบอนุญาตนั้นๆ สามารถที่จะโอนให้แก่กันได้หรือไม่
หากกฎหมายกำหนดให้สามารถที่จะโอนให้แก่กันได้แล้ว กรณีก็ไม่มีปัญหาแต่อย่างใดเพียงแต่ดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น แต่หากกฎหมายไม่ได้กำหนดแล้ว ย่อมถือว่าใบอนุญาตนั้นเป็นเรื่องที่พิจารณาถึงคุณสมบัติเฉพาะตัว จึงไม่สามารถที่จะโอนให้แก่กันได้ การโอนให้แก่กันย่อมถือว่าขัดต่อวัตถุประสงค์ของกฎหมายซึ่งต้องตกเป็นโมฆะ
4) การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พิจารณาดังนี้ กรณีที่บริษัทเดิมก่อนที่จะมีการควบรวมกิจการได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมแล้ว ในกรณีที่มีการควบบริษัท บริษัทที่เกิดขึ้นใหม่ย่อมได้รับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาดังกล่าวด้วย ส่วนกรณีทีเป็นการควบรวมกิจการด้วยวิธีการซื้อหุ้น บริษัทยังคงประกอบกิจการต่อไปย่อมไม่กระทบต่อสัญญาเช่าแต่อย่างใด แต่ในกรณีที่เป็นการควบกิจการด้วยวิธีการซื้อทรัพย์สินแล้ว บริษัทผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้กับบริษัทใหม่ด้วย ทั้งนี้ จะต้องดำเนินการทางทะเบียนเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงในเรื่องดังกล่าวด้วย