รู้หรือไม่ว่าสิทธิอาศัยไม่เป็นสิทธิตามสัญญาเช่าทรัพย์
ปัจจุบันยังมีความเข้าใจไม่ตรงกันในเรื่องของสิทธิอาศัยกับสัญญาเช่าทรัพย์ เนื่องจากมีความเข้าใจว่าสิทธิอาศัยนั่นก็คือสัญญาเช่าทรัพย์บ้างหรือเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าทรัพย์บ้าง
เพราะสิทธิอาศัยนั้นกฎหมายถือว่าเป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งซึ่งหมายถึงสิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าหรือผลประโยชน์อื่นใดตอบแทน อีกทั้งต้องเป็นทรัพยสิทธิที่ได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น กล่าวคือมีการตกลงแสดงเจตนาทำนิติกรรมของบุคคลฝ่ายใดหรือทั้งสองฝ่ายและก่อให้เกิดทรัพยสิทธิชนิดนี้ขึ้นมา
ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์นั้นคือสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่งซึ่งถือเป็นบุคคลสิทธิที่มีการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ในชั่วระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนในการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์การเช่าทรัพย์สินนั้น ๆ นอกจากนี้แล้ว
สิทธิอาศัย กฎหมายได้บัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 สำหรับสัญญาเช่าทรัพย์ กฎหมายได้บัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ดังนี้ จึงต้องกล่าวถึงลักษณะและสาระสำคัญของสิทธิอาศัยและสัญญาเช่าทรัพย์แต่ละประเภทเพื่อพิจารณาถึงความแตกต่าง
คำว่า “สิทธิอาศัย” คือสิทธิประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยผลของการเข้าทำนิติกรรมระหว่างคู่สัญญา(มาตรา 1299 วรรคแรก) ซึ่งฝ่ายหนึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้สิทธิแก่คู่สัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิอาศัยในทรัพย์สินนั้น ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 ระบุว่า “บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า” และเพื่อให้เกิดความเข้าใจมากยิ่งขึ้นขอยกตัวอย่างสิทธิอาศัยดังนี้
นายขาวเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินโดยซื้อมาจากนายดำ ต่อมานายขาวไม่ได้อยู่อาศัยในบ้านและที่ดินดังกล่าว และเกรงว่าบ้านจะไม่มีใครดูแล จึงได้ให้น้องสาวคือนางเขียวมาอาศัยอยู่ในบ้านที่ปลูกบนที่ดินนั้น โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าแต่อย่างใด ทั้งนายขาวยังได้ทำหนังสือและจดทะเบียนสิทธิอาศัยให้นางเขียวน้องสาวของตนเป็นระยะเวลา 10 ปี เนื่องจากนายขาวต้องไปทำงานในต่างประเทศ แม้ภายหลังนายขาวเสียชีวิตก่อนที่จะครบกำหนดเวลา 10 ปี นายฟ้าบุตรชาย ซึ่งเป็นทายาทจะมาฟ้องขับไล่นางเขียวซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิอาศัยในบ้านหลังดังกล่าวไม่ได้ เพราะนายขาวได้ทำนิติกรรมโดยจดทะเบียนทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิอาศัยให้กับนางเขียวแล้ว เป็นระยะเวลา 10 ปี
ข้อสังเกต
ประการที่หนึ่ง สิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นนั้นจะเป็นสิทธิอาศัยได้ จะต้องเป็นการอยู่อาศัย กล่าวคือใช้โรงเรือนนั้นเป็นที่กินอยู่หลับนอน เพียงแต่จะใช้เป็นที่ประกอบการค้าหรือธุรกิจอย่างอื่นไม่ได้ เพราะถ้าใช้ประโยชน์ประการเช่นนี้จะไม่ถือเป็นสิทธิอาศัยอาจจะกลายเป็นสิทธิเก็บกินไปก็ได้
ประการที่สอง สิทธิอาศัยนี้ไม่ใช่แต่จะผูกพันเฉพาะแต่ผู้ทรงสิทธิอาศัยเท่านั้นที่จะอยู่ในโรงเรือนได้ บุคคลในครอบครัวของผู้ทรงสิทธิอาศัย เช่น สามี ภริยา ลูกหลาน ญาติพี่น้องและบุคคลในในครัวเรือน จะอยู่ด้วยก็ได้ แต่ก็มีข้อยกเว้นว่า ถ้านิติกรรมที่ก่อตั้งสิทธิอาศัยนั้นจะได้ระบุไว้ว่าอยู่ได้เฉพาะผู้ทรงสิทธิอาศัยเท่านั้น
ดังที่กฎหมายได้บัญญัติไว้ในมาตรา 1405 ว่า “สิทธิอาศัยนั้นถ้ามิได้จำกัดไว้ชัดแจ้งว่าให้เพื่อประโยชน์แก่ผู้อาศัยเฉพาะตัวไซร้ บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้” ขอยกตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ 998/2540
จำเลยอยู่กินเป็นสามีภรรยากับ ส. ซึ่งเป็นบุตรของ ล. โดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน เมื่อ ล. ยอมให้จำเลยเข้ามาอยู่ในบ้านที่เป็นของโจทก์ที่ให้ ล. อยู่ตลอดชีวิตร่วมกับตน ถือได้ว่าจำเลยมีฐานะเป็นบุคคลในครอบครัวและครัวเรือนของ ล. ผู้มีสิทธิอาศัยในบ้าน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1405 แล้ว แม้ต่อมา ล. จะไปรักษาตัวอยู่ที่จังหวัดอื่นและไม่ได้อยู่ในบ้าน ล. ก็ยังมิได้สละสิทธิอยู่อาศัยในบ้าน ยังคงมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านได้ตลอดเวลาที่ยังมีชีวิตอยู่ จำเลยจึงมีสิทธิอยู่ในบ้านได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
ประการที่สาม สิทธิอาศัยนั้นถึงแม้เป็นสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่เสียค่าเช่า แต่ก็มิได้หมายความว่าผู้ทรงสิทธิอาศัยและบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนจะมีสิทธิเฉพาะอยู่อาศัยอย่างเดียวเท่านั้น ผู้ทรงสิทธิอาศัยยังมีสิทธิเก็บดอกผลธรรมดา เช่นผลไม้ที่ปลูกลงในที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ แต่ต้องใช้เพียงเท่าที่จำเป็นแก่ความต้องการเท่านั้น ยกเว้นนิติกรรมก่อตั้งสิทธิอาศัยได้ไว้ชัดแจ้งว่าเก็บดอกผลธรรมดาหรือผลิตผลของที่ดินมาใช้ไม่ได้ (มาตรา 1406)
คำว่า“สัญญาเช่าทรัพย์หรือสัญญาเช่าทรัพย์สิน”นั้น กฎหมายถือว่าเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิเหมือนกับสิทธิอาศัย เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้การเช่าเพื่อการนั้น” สัญญาเช่าทรัพย์จึงเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าหรือ ผู้ใช้สอยได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน ตัวอย่างเช่น
นายเอกตกลงทำสัญญาเช่าบ้านสองชั้นหลังหนึ่งกับนางโท กำหนดเวลา 5 ปี ชำระค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท โดยทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่าบ้านหลังนั้นนายเอกได้อยู่อาศัยกับครอบครัวจนครบกำหนดระยะเวลา ดังนั้นการที่นายเอกได้ทำสัญญาเช่าบ้านกับนางโทนั้นไม่ใช่สิทธิอาศัย เพราะนายเอกต้องชำระค่าเช่าซึ่งเป็นค่าตอบแทนในการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากบ้านหลังดังกล่าวให้แก่นางโท
ลักษณะและสาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์
1. เช่าทรัพย์มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือผู้เช่ามีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า และในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทน หากไม่มีค่าเช่าเป็นค่าตอบแทนสัญญาดังกล่าวจะกลายเป็นสัญญายืม
2. สัญญาเช่าทรัพย์ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่า ผู้เช่ามีเพียงสิทธิครอบครองเพื่อใช้สอยทรัพย์สินที่เช่ามาเท่านั้นและเป็นการครองแทนผู้ให้เช่าด้วย กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้ให้เช่าหรือเจ้าของเดิม
3. ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าเพียงแต่ว่าผู้ให้เช่าอย่างน้อยต้องมีสิทธิหรืออำนาจตามกฎหมายหรือตามที่ตกลงตามสัญญาให้มีสิทธินำทรัพย์สินออกให้เช่าได้
4. สิทธิของผู้เช่ามีสภาพเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าหรือถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ เพราะการเช่าทรัพย์สินโดยทั่วไปผู้ให้เช่าพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญว่าควรจะเป็นที่วางใจให้ใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ หากผู้เช่าตายย่อมไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท
5. ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน ชั่วระยะเวลาอันจำกัด โดยระยะเวลาเช่านั้น ขึ้นอยู่กับคู่สัญญาว่าจะเช่ากันเป็นแวลานานเท่าใด แต่กฎหมายก็มีกำหนดเวลาสูงสุดสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ คือกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าก็ได้ หรือจะเช่ากันเกินกว่า 30 ปีไม่ได้ หากเกิน กฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี สำหรับการเช่าสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายมิได้กำหนดเวลาจำกัดเอาไว้ จะเช่ากันนานกี่ปีก็ได้
ดังนั้นจึงเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยกับสัญญาเช่าทรัพย์มีลักษณะและสาระสำคัญที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง สรุปได้ดังนี้
-
สิทธิอาศัยเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 1299 วรรคแรก) เท่านั้น มิฉะนั้นจะมีผลเพียงเป็นบุคคลสิทธิ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เป็นบุคคลสิทธิและคู่สัญญาตกลงเช่าทรัพย์สินอะไรก็ได้ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ โดยกฎหมายบัญญัติต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดเช่ากันเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปหรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น และถึงอย่างไรก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีผลเป็นทรัพยสิทธิไป
-
สิทธิอาศัยในโรงเรือนนั้นผู้ทรงสิทธิอาศัยไม่ต้องเสียค่าเช่าแต่อย่างใด เนื่องจากกฎหมายบัญญัติไว้ชัดเจน ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์นั้นถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า มิฉะนั้นแล้วจะไม่ใช่ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
-
สิทธิอาศัย กฎหมายบัญญัติชัดแจ้งว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ดังนั้นผู้ทรงสิทธิอาศัย จะโอนสิทธิอาศัยให้แก่ผู้ใดไม่ได้เลย ไม่ว่าจะโดยนิติกรรมระหว่างมีชีวิตอยู่หรือโดยพินัยกรรมหรือโดยการตกทอดทางมรดก ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์จะแตกต่างที่ว่า ถ้าผู้ให้เช่าอนุญาตหรือยินยอมให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้ผู้อื่นเช่าต่ออีกทอดหนึ่งหรือให้มีการโอนสิทธิการเช่าได้ ผู้เช่าก็มีสิทธิทำนิติกรรมนั้นได้
สรุป สิทธิอาศัยนั้นไม่ถือว่าเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าทรัพย์หรือเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แต่ประการใด
ดังนั้นสำหรับบางคนที่ยังมีความเข้าใจผิดตลอดมา ก็คงมีความเข้าใจตรงกันกับการนำบทความนี้มานำเสนอ เพื่อให้มีความเข้าใจได้อย่างถูกต้องตามที่กฎหมายได้บัญญัติไว้
อ้างอิง
บัญญัติ สุชีวะ, คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์ (พิมพ์ครั้งที่ 10) ,
เนติบัณฑิตยสภา สำนักพิมพ์ พลสยาม พริ้นติ้งประเทศไทย.
เขียนเยอะๆครับอาจารย์นักศึกษาจะได้อ่าน