เซ้ง! ตามกฎหมายเป็นสัญญาประเภทใด

เซ้ง! ตามกฎหมายเป็นสัญญาประเภทใด? 

         เรามักจะเห็นกันบ่อย ๆ ตามอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว หรือสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินอื่น ที่ติดประกาศว่า “เซ้ง” โดยคำดังกล่าว ประชาชนทั่วไปหรือแม้กระทั่งบุคคลผู้มีความประสงค์จะใช้คำนี้ทำธุรกรรม ก็ยังไม่ทราบ หรือทราบแต่ก็ยังไม่ชัดเจนกับคำว่าเซ้ง ว่ามีความหมายเป็นสัญญาประเภทใด ลักษณะแบบไหน มีผลตามกฎหมายหรือไม่อย่างไร  ซึ่งเคยสอบถามกับประชาชนที่เดินผ่านไปผ่านมา แล้วเห็นคำ ๆ นี้  ก็กลับมาคิดว่า เซ้ง คืออะไร เป็นสัญญาประเภทใดหรือ จึงเป็นเรื่องที่สงสัยและตั้งเป็นการคำถามตามมา ทั้ง ๆ ที่ คำว่านี้ ถือว่าเป็นธุรกรรมประเภทหนึ่งที่มีความนิยมและแพร่หลายเหมือนกันในปัจจุบัน

 

         ความหมายของคำว่า “เซ้ง”  ในทางกฎหมายที่จะมีผลผูกพันในทางนิติกรรมหรือธุรกรรมนั้น ไม่มีกฎหมายฉบับใดที่บัญญัติไว้ซึ่งคำคำนี้เลย  โดยเฉพาะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยเรา ก็ไม่มีคำว่าเซ้ง บัญญัติเอาไว้  แต่ถ้าพลิกดูพจนานุกรม ฉบับราชบัณฑิตยสถาน คำว่า “เซ้ง” มีความหมายว่า โอนสิทธิหรือกิจการไปให้อีกคนหนึ่ง โดยได้ค่าตอบแทน  ซึ่งโดยนัยของความหมายคำนี้ ในทางกฎหมายโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 4  เช่าทรัพย์ ในหมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 544 ว่า “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า...”

      

     ดังนั้น ความหมายของคำว่า “เซ้ง” ตามพจนานุกรม จะมีความหมายโดยนัยสอดคล้องกับธุรกรรมของนิติกรรมประเภทสัญญาเช่าทรัพย์ ตามมาตรา 544 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยเรานั่นเอง กล่าวคือ เซ้ง ตามความหมายในทางกฎหมายก็คือ การโอนสิทธิการเช่า ซึ่งการโอนสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่า คือ การที่ผู้เช่า ซึ่งเป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งตามสัญญาเช่าได้โอนสิทธิที่ตนมีจากการที่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่ามาตามสัญญาเช่าต่อไปให้บุคคลภายนอก และการโอนสิทธิการเช่านั้นถ้าทำโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าซึ่งเป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งตามสัญญาเช่า เราก็เรียกว่า เป็นการโอนสิทธิการเช่าโดยชอบ บุคคลภายนอกที่รับโอนสิทธิการเช่ามา ก็จะมีผลผูกพันโดยตรงกับผู้ให้เช่าตามสัญญาเดิมด้วย

 

   นอกจากนี้ การโอนสิทธิการเช่านั้น ถือว่าเป็นเพียงการโอนสิทธิเรียกร้องเท่านั้น กล่าว คือไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอกเลย เพียงแต่มีการโอนเฉพาะสิทธิของผู้เช่าคนเดิมที่มีตามสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่า ไปยังบุคคลภายนอกที่มารับโอนสิทธิการเช่าต่อไปเท่านั้น  

 

 ตัวอย่างเช่น  นายขาวทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ 1 คูหา กับนายฟ้า เพื่อทำธุรกิจ โดยตกลงเช่ากัน เป็นเวลา 25 ปี และอัตราค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท  ทั้งสองได้ทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กัน โดยในข้อสัญญาเช่าอนุญาตให้ผู้เช่า มีสิทธิโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลภายนอกได้   และเมื่อนายขาวได้เช่าทำประโยชน์ในอาคารพาณิชย์นั้นได้ 15 ปี  จึงได้ประกาศที่จะโอนสิทธิการเช่าของตนให้แก่บุคคลภายนอกที่จะประสงค์มาเช่าอาคารพาณิชย์ที่นายขาวเช่าไว้ โดยเขียนประกาศไว้หน้าอาคารพาณิชย์ว่า “เซ้ง”   ซึ่งก็คือ โอนสิทธิการเช่า   ต่อมานายเขียว มีความประสงค์ที่จะเช่าอาคารพาณิชย์คูหาดังกล่าวที่นายขาวประกาศ จึงได้มาติดต่อกับนายขาว และทำหนังสือโอนสิทธิการเช่ากัน  โดยนายเขียวผู้เช่ารายใหม่มีสิทธิในการได้รับหรือทำประโยชน์ในอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปได้อีกเพียง ระยะเวลาเช่าที่เหลือคือ อีก 10 ปี เท่านั้น ซึ่งการเช่าของนายเขียวนั้นจะเข้ามาเป็นผู้เช่าแทนนายขาวตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และต้องชำระค่าเช่าในอัตรา 10,000 บาท ให้แก่นายฟ้าผู้ให้เช่า

 

      สำหรับวิธีการโอนสิทธิการเช่านั้น คู่สัญญาคือ ผู้เช่าเดิมและผู้รับโอนสิทธิการเช่า สามารถจะตกลงโอนสิทธิตามสัญญาเช่าให้กันได้ด้วยการทำเป็นหนังสือระหว่างกันตามที่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ในมาตรา 306  กล่าวคือ การทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีข้อความครบถ้วนว่า ได้มีการโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าของผู้เช่าให้แก่ผู้รับโอน และมีการลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้รับโอนด้วย นอกจากนี้ ก็ต้องมีการบอกกล่าวเป็นหนังสือหรือได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าด้วย   ซึ่งตรงจุดนี้ ต้องสังเกตหรือพิจารณาจากข้อความในสัญญาเช่าว่ามีการระบุข้อความของผู้ให้เช่าว่ามีความยินยอมให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่ามาโอนสิทธิการเช่าไปให้บุคคลอื่นได้หรือไม่  เพราะถ้าไม่มีการยินยอมของผู้ให้เช่าแล้ว  การโอนสิทธิการเช่าที่ผู้เช่าโอนไป จะเป็นการโอนสิทธิการเช่าโดยไม่ชอบ ส่งผลในทางกฎหมายทำให้บุคคลภายนอกไม่ได้รับสิทธิในการเช่าไปจากผู้เช่า โดยถือว่าผู้เช่าเดิมนั้นจะเป็นคู่สัญญาเดิมตามสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าเหมือนเดิมทุกประการ ส่วนบุคคลภายนอกซึ่งได้รับโอนสิทธิมานั้นจะมีสถานะทางกฎหมายเป็นเพียงบริวารหรือผู้อาศัยของผู้เช่าเดิมเท่านั้น

 

     

ในส่วนผลของการโอนสิทธิการเช่า หรือคำว่า “เซ้ง” นั้น

เมื่อเป็นการโอนสิทธิการเช่าโดยชอบแล้ว กล่าวคือ การโอนสิทธิการเช่าได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ตามกฎหมายแล้ว (มาตรา 544)   ขอแยกพิจารณาผลของการโอนสิทธิเป็นคู่สัญญา ดังนี้

(ก)    ระหว่างผู้โอน (ผู้เช่า) กับผู้รับโอน (บุคคลภายนอก)

  1. ผู้รับโอนสิทธิได้เข้าไปสวมสิทธิแทนผู้เช่าเดิม ซึ่งเป็นผู้โอน

  2. สิทธิของผู้เช่าเดิม ซึ่งเป็นผู้โอน ตามสัญญาเช่านั้น จะระงับไปเลย คือไม่ได้เป็นคู่สัญญาตามสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าอีกต่อไป

  3. ผู้เช่าเดิม ซึ่งเป็นผู้โอนสิทธิ จะต้องส่งมอบการครอบครองตัวทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้รับโอนสิทธิการเช่าไป เพื่อที่ผู้รับโอนสิทธิจะสามารถใช้หรือได้รับประโยชน์ต่อไปตามสัญญาเช่า ในระยะเวลาคงเหลือตามสัญญาเช่าเดิม

(ข)    ระหว่างผู้รับโอนสิทธิ (บุคคลภายนอก) กับผู้ให้เช่า

  1. จะเกิดนิติสัมพันธ์กันใหม่ตามสัญญาเช่าเดิม โดยผู้รับโอนสิทธิจะเข้าสวมสิทธิของผู้เช่าในอันที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ตนรับโอนสิทธิตามสัญญาเช่ามา และผู้ให้เช่าในฐานะคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ก็มีหน้าที่ต้องให้ผู้รับโอนสิทธิการเช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น  ตามกฎหมายลักษณะการเช่าทรัพย์ มาตรา 537

  2. ในส่วนของสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าเดิมคือผู้โอนสิทธิกับผู้ให้เช่านั้น สิทธิของผู้เช่าเดิมตามสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปทั้งหมด

    สรุปแล้วเท่าที่ได้วิเคราะห์คำว่า “เซ้ง” ตามความหมายในทางกฎหมายก็คือสัญญาเช่าทรัพย์นั่นเอง  โดยเป็นการโอนสิทธิการเช่าที่ผู้เช่าได้โอนต่อไปให้แก่บุคคลภายนอกทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้  คราวนี้ คงจะหายความสงสัยหรือมีการตั้งคำถามว่า “เซ้ง” นั้นคืออะไร เป็นสัญญาประเภทไหน และมีผลทางกฎหมายอย่างไรได้แล้วนะครับ!