เมืองทองธานี แบบอย่างการขยายตัวของชุมชน

          กรณีศึกษา (Case Study) ที่อยากเล่าสู่กันฟัง นั่นคือ “เมืองทองธานี” ซึ่งปัจจุบัน หันมาให้ความสำคัญกับการจัดนิทรรศการหรืองานแสดงสินค้า มากกว่าที่จะเป็นเพียงแหล่งชุมชนที่พักอาศัยเพียงอย่างเดียว เหมือนแต่ก่อน ทำให้เมืองทองธานี กลายเป็นแหล่งสร้างรายได้ปีละหลายหมื่นล้านบาท

          หน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชน หากต้องการเนื้อที่ใช้สอยบริเวณกว้าง เมืองทองธานี จะไม่ทำให้ผิดหวัง เพราะพื้นที่ใช้สอยมีมากมาย สามารถรองรับประชาชนผู้มาร่วมงานได้เป็นอย่างดี จะเห็นได้ชัดเจนจากการจัดงาน OTOP หรือ Bangkok Motor Show แทบจะเรียกได้ว่า ทั้งสองงานนี้ ผูกขาดกับการจัดงานที่เมืองทองธานีเสมอมา

          ก่อนที่เมืองทองธานี จะเดินทางมาถึงจุดนี้ได้ ต้องฝ่าฟันอุปสรรคหลายอย่าง และระยะเวลาในการพิสูจน์ความคุ้มค่าพอสมควร เรียกได้ว่า นานพอที่จะสะสมชื่อเสียงจากการจราจรที่แสนจะลำบากและทุรกันดารเมื่อเกือบ 30 ปี มาแล้ว

ประวัติความเป็นมาของเมืองทองธานี

          เมืองทองธานี (Muang Thong Thani) เป็นหมู่บ้านจัดสรรและโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ที่ตำบลบางพูด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี ในเครือบริษัท บางกอกแลนด์ เดิมชื่อหมู่บ้าน เมืองทองนิเวศน์ 3 รู้จักกันอีกชื่อหนึ่งว่า เมืองทอง 3 เป็นที่ตั้งของศูนย์การแสดงนิทรรศการและการประชุมอิมแพค (IMPACT) และมหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช (มสธ.) นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานปลัดกระทรวงกลาโหม, สถานกีฬาเมืองทองธานี (ธันเดอร์โดม), การกีฬาแห่งประเทศไทย, The Tennis Academy of Asia, วัดผาสุกมณีจักร, และโรงเรียนอีกหลายโรงเรียน อาทิ โรงเรียนเซนต์ฟรังซีสเซเวียร์ ปากเกร็ด นนทบุรี, โรงเรียนวัดผาสุกมณีจักร, โรงเรียนกุมุทมาท, โรงเรียนอนุบาลจุติพร เป็นต้น (ข้อมูลจากวิกิพีเดีย) และมีการปรับปรุงให้ทันสมัยมากขึ้น เพื่อรองรับการแข่งขันกีฬาเอเชี่ยนเกมส์ ครั้งที่ 13 ที่ประเทศไทยเป็นเจ้าภาพ

วิเคราะห์เมืองทองธานี     

          เมื่อเมืองทองธานี ได้มีการปรับปรุงพัฒนาพื้นที่อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังเน้นเรื่องของการ PR ด้วยการมีรถรับส่งจากเมืองทองธานีสู่ถนนสายหลัก หรือแหล่งชุมทางต่างๆ ซึ่งถือเป็นบริการเบื้องต้น สำหรับผู้ที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว เป็นรถมินิบัสมีคนนั่งเต็ม อาจจะเป็นการให้บริการโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนหรือรายปี ตามแต่สัญญา โดยมีชื่อบริษัทที่ข้างรถและท้ายรถอย่างชัดเจนว่า “บางกอกแลนด์”

          บางกอกแลนด์มิได้หยุดแค่นี้ จากพื้นที่ในโครงการที่ค่อนข้างมาก แต่ขาดผู้ที่จะมาใช้สอยพื้นที่ดังกล่าว ทำให้พื้นที่ในบริเวณที่ไม่ต้องการนั้น กลายเป็นพื้นที่ร้าง และเกิดการสูญเปล่าอย่างน่าเสียดาย สิ่งที่ตามมาจากความว่างเปล่าของพื้นที่นั่นเอง ได้ถูกนำมาใช้เป็นสถานที่ในการถ่ายทำภาพยนตร์และละครโทรทัศน์ โดยเฉพาะฉากโกดังร้างหรือแก็งอาชญากร อาจจะด้วยประชากรในเมืองทองธานีขณะนั้น ยังมีปริมาณที่น้อยกว่าในปัจจุบัน

          การถ่ายทำภาพยนตร์หรือละคร ที่เมืองทองธานี เป็นแนวทางหนึ่งที่ทำให้เมืองทองธานีเป็นที่รู้จักของประชาชนมากขึ้น ด้วยสภาพภูมิทัศน์ที่มีความแตกต่างจากพื้นที่หรือโครงการหมู่บ้านโดยทั่วๆ ไป คือ สิ่งปลูกสร้างที่ทันสมัย รูปแบบแปลกตา สภาพแวดล้อมร่มรื่น เมื่อผู้ชมโทรทัศน์ได้มีโอกาสเห็นก็จะเกิดความสงสัย และอยากรู้จักสถานที่แห่งนี้

          เมื่อมีผู้ให้ความสนใจจากการ PR (Public Relation) แล้ว สิ่งที่ต้องทำต่อไปคือ การขยายพื้นที่ เพื่อรองรับความต้องการของประชากร จึงได้ขยายอาคารที่พักอาศัยให้มากขึ้น โดยยังคง Concept เกี่ยวกับความทันสมัยและสะดวกสบายเช่นเคย พร้อมกับให้ทางองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) ได้จัดเส้นทางเดินรถประจำทางจากอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ถึง เมืองทองธานี โดยเฉพาะด้วย

          ประกอบกับช่วงเวลานั้น มีการจัดการแข่งขันกีฬาเอเชี่ยนเกมส์ ครั้งที่ 13 ที่ประเทศไทยเป็นเจ้าภาพ จึงเหมือนเป็นการประชาสัมพันธ์ได้อย่างดียิ่ง

          จากวันนั้น เมืองทองธานี จึงกลายเป็นสถานที่ในการจัดงานหรือนิทรรศการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในขณะนั้น สถานที่จัดงานนิทรรศการใหญ่ๆ มักจะผูกขาดกับศูนย์ไบเทค บางนา หรือศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ จึงทำให้เมืองทองธานีเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการค้นหาสถานที่จัดงานให้แตกต่างออกไปจากเดิม

         ความแตกต่างและความได้เปรียบของเมืองทองธานีนั้น เริ่มจากเส้นทางคมนาคมขนส่ง ที่ยอมให้ทางด่วนอุดรรัทยา (บางโคล่ – บางปะอิน) ได้สร้างจุดขึ้นลงทางด่วนในบริเวณเมืองทองธานี ให้สะดวกต่อการเดินทาง

       ซึ่งในแง่ของความเป็นจริงแล้ว บางกอกแลนด์อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นจำนวนมาก แต่เมื่อมองระยะยาวแล้ว นับว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

ความได้เปรียบของเมืองทองธานี

        เมืองทองธานี มีพื้นที่เหมาะแก่การขยายตัวในอนาคต เป็นพื้นที่ที่สามารถเพิ่มมูลค่าได้อย่างต่อเนื่อง ยิ่งในชุมชนเมืองแออัดมากเพียงใด กลับเป็นประโยชน์ต่อบางกอกแลนด์ มากเท่านั้น ความได้เปรียบทางภูมิศาสตร์ ไม่ใช่เรื่องที่จะเป็นหลักเสมอไป หากการบริหารจัดการไม่สามารถทำได้ดีพอ ก็อาจจะทำให้เมืองทองธานี มีชื่อเสียงไม่เท่าปัจจุบัน จุดแข็งหรือข้อได้เปรียบของเมืองทองธานี ที่เหมาะแก่การขยายเมืองนั้น สามารถจำแนกได้ดังนี้

1.     ตั้งอยู่ฝั่งตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร

เป็นจุดแข็งประการแรกที่เมืองทองธานีได้เปรียบโดยสภาพภูมิศาสตร์ เพราะตอนเหนือของกรุงเทพเป็นส่วนต่อเชื่อมกับจังหวัดในภาคตะวันตก ภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้เป็นอย่างดี หากเปรียบเทียบการผ่านพื้นที่ ฝั่งเหนือจะเป็นพื้นที่ที่มีการผ่านเข้าออกมากกว่าฝั่งอื่นๆ จึงถือเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ในการพัฒนาและขยายออกในอนาคต

 2.     มีพื้นที่ใช้สอยหลากหลายและกว้างขวาง

จะเห็นได้จากการใช้พื้นที่ที่แตกต่างกันหลายลักษณะ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม ที่ออกแบบให้แปลกและแตกต่างออกไปจากคอนโดมิเนียมอื่น คือ มีลักษณะสี่เหลี่ยมเว้นตรงกลางไว้ เป็นเหมือนสวนหย่อมเล็กๆ และมีราคาที่แตกต่างกันออกไป ตามกำลังซื้อของผู้บริโภค

พื้นที่ใช้สอยนั้น มีการแบ่งแยกเป็นเขตพื้นที่อย่างชัดเจน ว่าเป็นเขตที่พักอาศัย (Resident) หรือเขตธุรกิจ (Commercial) อย่างชัดเจน

การจัดงานต่างๆ นั้น สามารถที่จะจัดได้หลายงานในเวลาเดียวกัน ทำให้ผู้เข้ามาที่โครงการ สามารถเยี่ยมชมได้หลากหลายให้เหมาะกับความต้องการส่วนบุคคล

3.     การเดินทางสะดวกสบาย

เมื่อมีทางด่วนตัดผ่านและมีจุดเชื่อมต่อขึ้น–ลง ทางด่วน ในบริเวณใกล้ๆ อาคารนิทรรศการต่างๆ ทำให้การเดินทางของประชาชนจากที่ต่างๆ สามารถเข้าถึงได้โดยง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องการจราจรที่ติดขัด อาจจะมีบ้างแต่ก็เป็นการติดขัดขณะลงเข้าร่วมงาน แต่ก็สามารถผ่านได้ด้วยดี

อีกทั้งยังมีรถประจำทาง รถตู้เอกชน ให้บริการ ตามจุดต่างๆ ทำให้ผู้ที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว สามารถเดินทางมาเยี่ยมชมงานได้มากขึ้น ประกอบกับมีสถานที่ให้รถแท็กซี่รอรับส่งผู้โดยสาร ทำให้หลังจากการเลือกซื้อสินค้าต่างๆ เดินทางกลับได้โดยสะดวก

4.     มีสถานที่รองรับในการจอดรถยนต์

สถานที่จัดงานหรือที่ที่มีเขตชุมชน มักจะมีปัญหาและอุปสรรคในเรื่องของที่จอดรถ ที่ไม่สามารถรองรับการบริการได้ทั้งหมด แต่เมืองทองธานี สามารถขจัดปัญหานี้ได้หมดสิ้น เพราะเล็.เห็นการลงทุนในเรื่องของสถานที่จอดรถ

เมืองทองธานี มีการมองผลกำไรในระยะยาว ที่ค่อนข้างยาวมากๆ ด้วย เพราะได้ลงทุนลงแรงกับพื้นที่ว่างเปล่า ให้กลายเป็นพื้นที่ใช้สอยได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ โดยการจัดพื้นที่รองรับการจอดรถได้เป็นหมื่นๆ คัน หรืออาจจะมากกว่านี้

ด้วยสาเหตุที่มีที่จอดรถเป็นสัดส่วนและมีความปลอดภัย ทำให้ผู้ที่มีรถขับ มุ่งตรงมาในงานนิทรรศการที่เมืองทองธานีอย่างหนาแน่น

 

5.     ความพึงพอใจของผู้จัดงานและผู้ใช้บริการ

เป็นผลต่อเนื่องมาจากข้อที่ 4 เพราะผู้ที่มีรถยนต์ โดยส่วนมาก เป็นผู้ที่มีฐานะในระดับหนึ่ง สามารถจับจ่ายใช้สอยได้อย่างสะดวกสบาย ไม่เกิดปัญหาใดๆ ต่อครอบครัว เรียกได้ว่า มีกำลังทรัพย์ในการขับจ่ายสินค้าต่างๆ กลับไป

จุดนี้เป็นจุดที่ผู้จัดงานทั้งหมด ต้องการมากที่สุด คือการได้กระจายสินค้าของตัวเองออกไป ยิ่งมีการซื้อขายมาก สินค้าก็จะยิ่งผลิตได้จำนวนมาก ไม่เกิดอาการ “ค้างสต๊อก” หรือขายเลหลัง ทำให้ผลกำไรที่เกิดขึ้น เป็นที่พึงพอใจแก่ผู้จัดงาน ส่วนเจ้าของสถานที่ก็ย่อมต้องได้อานิสงค์นี้ด้วยเช่นกัน

          ทั้ง 5 ข้อ เป็นการวิเคราะห์เพื่อให้เห็นว่า การขยายเมืองต้องเริ่มที่จุดเล็กๆ แต่สิ่งที่สำคัญคือ “พื้นที่” ในการใช้สอย ต้องสอดคล้องและเหมาะสมกับประชากรในบริเวณดังกล่าว

      การจัดสถานที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้เข้าร่วมงานหรือผู้ที่ต้องการเป็นพันธมิตรทางธุรกิจนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็นอย่างยิ่ง เพราะสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันนี้ หากอยากที่จะเติบโต ท่ามกลางอุปสรรคต่างๆ จำเป็นต้องรวมกลุ่มให้เกิดกำลังการต่อรอง

        อย่ากลัวที่จะต้องลงทุน เพื่อความสะดวกสบายกับสภาพแวดล้อมทางกายภาพ (Physical Evidence) เพราะความสะดวกสบายจะเป็นการเรียกให้ประชากรเข้ามาในเขตพื้นที่อย่างคับคั่ง เมื่อถึงเวลานั้น การขยายเมืองก็ไม่ใช่เรื่องน่าวิตก

        กรณีศึกษาของเมืองทองธานี เป็นสิ่งที่น่าสนใจ แนวทางของการเติบโตให้เกิดการขยายตัวเช่นนี้ ไม่ใช่คิดอยากจะทำก็ทำ แต่ทั้งหมดได้มีการวางแนวยุทธศาสตร์หรือกลยุทธ์ในการบริหารจัดการพื้นที่ เป็นอย่างดี

        ในอนาคต เมืองทองธานีจะยิ่งพัฒนามากขึ้น ตอนนี้ที่เห็นได้ชัดเจนคือมีสนามฟุตบอลระดับสโมสร ของทีมฟุตบอลระดับแชมป์ไทยแลนด์พีเมียร์ลีก 2008 – 2009

“เมืองทองหนองจอกยูไนเต็ด”

          เปิดตัวและมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง เชื่อแน่ว่าคิดไม่นาน เมืองทองธานีจะเป็นเมืองที่สมบูรณ์ทั้งด้านการบริหารจัดการและการบริการ

           แนวทางของการพัฒนาพื้นที่ใช้สอยนั้น ต้องมีการพิจารณาให้รอบด้าน การที่จะสร้างชุมชนขึ้นมา 1 ชุมชนจนเกิดความเจริญเติบโตและขยายออกไปเป็นชุมชนใกล้เคียงให้ออกนอกเมืองหลวงได้ ต้องจับรูปแบบนี้เป็น Pattern ทั้งหมด

         แนะนำว่าผู้ที่สนใจศาสตร์ด้านการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม ฝึกปฏิภาณไหวพริบ ต้องลองเล่นเกมคอมพิวเตอร์ Simcity โดยเฉพาะ ภาค 4 ซึ่งจะทำให้เราเห็นภาพของการออกแบบเมืองทั้งหมด ว่าต้องเริ่มจากอะไรบ้าง เพราะหากจัดวางสถานที่ต่างๆ ผิดตำแหน่ง เมืองจะยุ่งเหยิง ไม่มีโอกาสขยายตัว ซึ่งสิ่งนี้จะทำให้เราเป็นผู้ที่ละเอียดรอบคอบ รู้จักการคิดแบบเป็นระบบ (Systematic Thinking) มากขึ้น