สัปดาห์ที่แล้วท่าน อาจารย์ สมชาย ได้วางหลักเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ม.1382 ไว้ และขอบคุณเพื่อนๆที่ส่ง ทาง mail เรื่องนี้มาเพิ่มเติม
ที่ดินเป็นสปก.ไม่ใช่เป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ เป็นโฉนดที่ดิน จะถือว่าเป็นการครอบครองโดยปรปั้กษ์ไม่ได้
สวัสดีปีใหม่ครับคุณ วิลาวัณ
มาทบทวนการครอบครองปรปักษ์
หลังที่ทิ้งไปนานครับ
ชอบภาพ นี้จังเลยค่ะ เหมือนท่านอาจารย์สมชาย ที่ท่านสอนเรื่องทรัพย์ ค่ะ ท่านหลงหลานสาวมากน่ารักจัง และขอบคุณที่ติดตามค่ะหวังว่าคงรื้อฟื้นได้บ้างนะคะ
ครอบครองปรปักษ์ไปแล้วรึยังคะ? ท่าน Land lord อย่าทิ้งที่ดินเชียวนาขอบคุณที่ติดตามค่า ขอให้สุขภาพดีมีความสุข ที่ดินทรัพย์สินอยู่ครบนะคะ
การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก
“ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ”
ตัวอย่างที่ ๑ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ซึ่งในโฉนดที่ดินของนาย ก. เจ้าพนักงานที่ดินได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินตนได้ และในโฉนดที่ดินของนาย ข. ก็มีการจดทะเบียนได้ภาระจำยอมในที่ดินนาย ก. มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี และแนบหนังสือสัญญาไว้กับโฉนดที่ดิน เมื่อผ่านไป ๖ ปี นาย ก. ได้ขายที่ดินของตนให้กับ นาย ค. ซึ่งนาย ค. ก็ได้ตรวจสอบในโฉนดที่ดินแล้วพบว่าที่ดินดังกล่าวจดทะเบียนภาระจำยอมไว้กับที่ดินนาย ข. แต่ก็ได้ทำสัญญาซื้อที่ดินดังกล่าวและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ค. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก. ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย
ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
วินิจฉัย
ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ที่ถือเป็นทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ซึ่งตามหลักกฎหมายข้อ ๒ แม้นาย ค. จะเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าวแต่นาย ค. ก็ต้องเคารพซึ่งทรัพยสิทธิภาระจำยอมในที่ดินที่นาย ก. ได้ทำไว้กับนาย ข. ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนต่อไปอีก ๔ ปี
ตัวอย่างที่ ๒ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี นาย ก. เกิดไม่พอใจนาย ข. จึงห้ามนาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก
คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ก. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย
ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ข้อ ๒ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
วินิจฉัย
ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ถึงแม้จะไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพใน ทรัพยสิทธิที่เกิดขึ้นระหว่างนาย ก. กับนาย ข. แต่ถึงแม้จะไม่บริบูรณ์ครบถ้วนเป็นถึงทรัพยสิทธิ นาย ก. กับนาย ข. ยังต้องผูกพันกันอยู่ในฐานะคู่สัญญา เป็นบุคคลสิทธิ เพราะฉะนั้น ตามหลักกฎหมายข้อ ๒ นาย ก. ต้องยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ของตนจนครบกำหนดสัญญา
ตัวอย่างที่ ๓ นาย ก. ทำนิติกรรมเป็นหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนใหญ่ได้โดยมีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ระยะเวลาผ่านมา ๖ ปี นาย ก. เกิดไม่พอใจนาย ข. จึงห้ามนาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนอีก ต่อมานาย ก. ได้ตกลงขายที่ดินให้กับ นาย ค. ซึ่งนาย ค. ก็ทราบดีว่านาย ก. ได้ทำหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก. แต่ก็ยังซื้อที่ดินโดยทำเป็นสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ก. จึงได้เคลื่อนไปเป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ค. และนาย ข. ก็ได้แย้งว่านาย ค. ใช้สิทธิ์ไม่สุจริตทั้งๆ ที่ก่อนซื้อก็รู้ว่า ที่ดินของนาย ก. มีหนังสือยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของนาย ก.
คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น นาย ค. จะอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนที่ซื้อมาจากนาย ก. ไม่ยินยอมให้นาย ข. ขับรถผ่านที่ดินของตนได้หรือไม่
ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย
ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรคแรก) ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ข้อ ๒ มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้นกับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
วินิจฉัย
ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ไม่ได้ทำตามแบบของนิติกรรมให้ครบถ้วน คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ ดังนั้นนิติกรรมระหว่างนาย ก. กับ นาย ข. จึงผูกพันกันเพียงในฐานะคู่สัญญา เป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งไม่สามารถใช้ยันกับทุกคนได้ การที่ นาย ค. ทำสัญญาซื้อขายและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้นิติกรรมบริบูรณ์ครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อครบถ้วนเป็นทรัพยสิทธิย่อมก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุกคนที่ต้องเคารพในกรรมสิทธิ์ในที่ดินของนาย ค. ตามหลักกฎหมายข้อ ๒ เมื่อนาย ค. เป็นผู้ทรงกรรมสิทธิ์เหนือที่ดิน นาย ค. จึงสามารถที่จะขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตน นาย ข. จะใช้สิทธิตามหนังสือยินยอมที่ตนทำขึ้นกับ นาย ก. มาอ้างว่า นาย ค. ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ตาม มาตรา ๕ ไม่ได้
การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
“ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ”
ตัวอย่างที่ ๑ นาย ก. เป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก มีที่ดินแปลงหนึ่งที่นาย ก. ดูแลไม่ทั่วถึง นาย ข. เห็นนาย ก.ไม่ดูแลที่ดิน นาย ข. จึงเข้าไปครอบครองที่ดินแปลงนั้นของ นาย ก. โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาสิบปี ต่อนาย ค. เห็นที่ดินที่นาย ข. ครอบครองอยู่อยากได้ไว้เป็นที่ให้สุนัขของตนวิ่งเล่น จึงขอซื้อที่ดินจาก นาย ข.
คำถาม จากข้อเท็จจริงข้างต้น ธงคำตอบ
หลักกฎหมาย
ข้อ ๑ มาตรา 1299 (วรรค
ข้อ ๒ มาตรา 1387
วินิจฉัย
ตามหลักกฎหมายข้อ ๑ การทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมระหว่างนาย ก. กับนาย ข. ได้ทำตามแบบของนิติกรรมและจดทะเบียน
เรียนขอคำแนะนำปัญหาครับ
ผมชื่อ นายมรกต อาศัยอยู่อ.โพนพิสัย จ.หนองคาย เมื่อ 13 ปีก่อน พ่อได้แบ่งที่ดินให้กับผม น้องสาวและพี่ชายเป็นมรดกเพื่อสร้างบ้าน3ผืน แต่ที่ดินดังกล่าวเป็นผืนดินติดกันเป็นที่นาผืนใหญ่มีชื่อน้องสาวพ่อเป็นเจ้าของมาจากตายาย เป็น นส.3 อนุญาตให้อยู่และจะแบ่งแยกให้ภายหลัง โดยต่อมาน้องสาวของพ่อไปยื่นเรื่องออกโฉนดที่ดิน และแบ่งเป็นตอนบ้านไว้เป็นแปลงที่ผมอยู่ และแปลงบ้านพี่ชาย และน้องสาวผม รวม 3 ผืน ส่วนนอกนั้นเป็นแปลงนาของเขา ผมและพี่ชายได้อาศัยอยู่ทำบ้านและอยู่มา 13 ปีแล้ว อย่างสงบ สันติ เปิดเผย น้องสาวของพ่อตาย ลูกสาวเขาเลยเป็นผู้จัดการมรดก และบอกว่าจะโอนให้ ต่อมาลูกสาวเขาประสบอุบัติเหตุตายอีก สามีเขาเลยเป็นผู้จัดการมรดกให้ และไม่ยอมโอนที่ดินให้ มารู้อีกทีมีคนมาบอกให้ออกจากบ้านเพราะเขาอ้างว่าเขาซื้อที่โฉนดผืนนั้นแล้ว ผมไปขอคำแนะนำที่ศูนย์ดำรงธรรม เขาบอกว่าให้อยู่ต่อไปเลย จนกว่าจะมีหมายศาลขับไล่ แล้วเราค่อยแต่งตั้งทนายสู้ และอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ ผมเกรงว่าหากเขาปล่อยระยะเวลาไปเรื่อยๆ พยานต่างๆก็จะค่อยๆเลือนจากไป พ่อ อา และญาติต่างๆก็จะแก่ไป หรือหากผมแก่ตายไป ตกไปถึงลูกถ้าไม่สู้ก็ต้องย้ายออกไปจากบ้านที่สร้างมากว่า13 ปี มูลค่า ไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาท ผมอยากหารือว่า ผมสามารถยื่นร้องต่อศาลครอบครองปรปักษ์หลังจากที่เขาขายและจดทะเบียนเป็นของคนอื่นได้หรือไม่เพราะเห็นอยู่แล้วว่าการซื้อขายไม่สุจริต เพราะเขามาดูทีหลายครั้งและเป็นคนในพื้นที่ เราก็บอกไปแล้วว่าเป็นที่ดินมรดกของเรา เขาก็ยังซื้อ ไม่อยากอยู่ไปแบบเลื่อนลอย และกังวลใจ ตกลูกตกหลานไม่รู้กฎหมายก็ย้ายออกจากที่บ้านเฉยๆ อยากให้เรื่องจบๆไปเลย เขาไม่ฟ้องขับไล่มา เราฟ้องครอบครองปรปักษ์ตอนพยานยังอยู่นี่แหละ จะได้หรือไม่ครับ ขอหารือด้วยครับ