ค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ชุมชนเมืองส่วนใหญ่มีลักษณะเป็น "หมู่บ้านจัดสรร" จะร่มรื่น ร่มเย็น สงบสุข อบอุ่นไม่ได้หมายความเพียงแค่การใช้ชีวิตอยู่ในรั้วรอบขอบชิดของบ้านเราเอง แต่ยังมีพื้นที่ส่วนกลางที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงต่างเป็นผู้มีสิทธิในการใช้สอยประโยชน์ร่วมกัน และปัญหาส่วนใหญ่ที่พบเจอก็คือต่างคนต่างมีสิทธิก็จริง แต่บางคนลืม/ละเลย/ไม่เข้าใจว่าเป็นหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ "ค่าส่วนกลาง" จึงเป็นที่มาของการออกกฎหมายขึ้นมารองรับหรือแก้ไขปัญหาตรงนี้ และมีคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องมากขึ้นเรื่อย ๆ ในที่นี้ จะขอสรุปข้อกฎหมายที่สำคัญเกี่ยวกับ “ค่าส่วนกลาง” ในบริบทของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยจะขอเกริ่นนำถึงขั้นตอนแรกที่ต้องดำเนินการก่อนคือการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน จนกระทั่งถึงบทลงโทษตามกฎหมายกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลาง สรุปได้ดังนี้

๑.การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน

     ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาพร้อมด้วยข้อบังคับที่มีรายการตามที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งอย่างน้อยต้องมีรายการ ดังต่อไปนี้

(๑) ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

(๒) วัตถุประสงค์

(๓) ที่ตั้งสำนักงาน

(๔) ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่งการพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

(๕) ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน

(๖) ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก

(๗) ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่

การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การควบ การยกเลิก และการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง

(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ มาตรา ๔๕)

๒. การกำหนดอัตราและจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง  ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

          ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

           การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตามมาตรา ๔๔ (๑) หรือคณะกรรมการตามมาตรา ๔๔ (๒)ด

(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ มาตรา ๔๙)

          ในขั้นตอนปฏิบัติ การกำหนดค่าใช้จ่ายเป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรและจะต้องเสนอต่อที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกให้มีมติเห็นชอบ ตามระเบียบว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ. ๒๕๔๕

            ข้อ ๖  กรณีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ        เมื่อที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้สมาชิกทราบว่าจะจัดเก็บค่าใช้จ่ายเป็นรายเดือนในอัตราเท่าใด จะเริ่มจัดเก็บค่าใช้จ่ายจากสมาชิกภายในวันที่เท่าใดของทุกเดือน พร้อมทั้งวิธีการและสถานที่ในการจัดเก็บ       การกำหนดวันเริ่มจัดเก็บค่าใช้จ่ายของเดือนแรกจะต้องกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบการกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย

๓. บทลงโทษทางกฎหมายกรณีชำระเงินล่าช้า

      ๓.๑  ผลจากการค้างชำระะเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ๓ เดือน และ ๖ เดือน

               ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่ชำระเงินล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

                กรณีชำระเงินตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน  ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

                ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓  มาตรา ๕๐) 

        ๓.๒ อัตราค่าปรับกรณีชำระล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด

                ค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลกำหนดต้องไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระ

ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดพ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๔ 

หากท่านใดสนใจติดตามข่าวสารข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถกด LIKE ได้ที่ Facebook "ที่ปรึกษาหมู่บ้านจัดสรร"