แนวความคิดพื้นฐานเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินของกลุ่มประเทศแอลโกลแซกซอน
วความคิดพื้นฐานเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินของกลุ่มประเทศแอลโกลแซกซอน
-----------------------------------
การแบ่งประเภทของทรัพย์
-----------------------------------
ใน Common Law แบ่งประเภทของทรัพย์เป็น Real Property กับ Personal Property ใช้หลักพิจารณาอยู่ว่า ถ้ามีบุคคลอื่นมาละเมิดเอาทรัพย์สินนั้นไปจากเจ้าของอันแท้จริงแล้ว เจ้าของอันแท้จริงมีสิทธิจะทำอย่างไรได้บ้าง
1. Real Property ประกอบด้วยที่ดินและสิทธิในที่ดิน (incorporeal hereditaments) เช่น ภารจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สำหรับ Real Property ใน Common Law หมายถึงสิทธิประโยชน์ (interests) เกี่ยวกับที่ดิน real property ตาม Common Law อาจถูก ลัก ได้ โดยศาลจะให้ผู้ถูกแย่งการครอบครองกลับไปเข้าครอบครองทรัพย์ตามเดิม (จากละติน res ) โดยการฟ้องคดี real action นับเป็นการปกป้องทรัพย์สิทธิ (rights in rem หรือ real rights ของเจ้าของ) (erga omnes ) อันใช้ยันคนได้ทั่วโลก (erga omnes)
2. Personal property คือ ทรัพย์ส่วนที่เหลือในมวลของทรัพย์สินทั้งหมด เป็นสิทธิในที่ดินบางอย่างที่เรียกว่า "leasehold" คือ สิทธิที่จะยึดถือที่ดินไว้ด้วยการเช่า หรือสิทธิที่เรียกได้แต่เฉพาะค่าสินไหมทดแทนเท่านั้น โดยบุคคลสิทธิ (rights in personam) นั้นใช้ยันกับบุคคลคนหนึ่งหรือกลุ่มหนึ่งเท่านั้น[1] รวมทั้งสังหาริมทรัพย์
Common Law ได้กล่าวถึงทรัพย์ในลักษณะที่เป็น ที่ดินและทรัพยสิทธิในที่ดิน และบุคคลสิทธิหรือสิทธิเรียกร้องที่เกี่ยวกับที่ดินนั่นเอง
---------------------------------------
แนวคิดเรื่องที่ดินใน Common Law
---------------------------------------
ใน Common Law ที่ดินเป็นเรื่องความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดิน freehold ในอังกฤษกับพระมหากษัตริย์หรือพระราชินี โดยราษฎรไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้และบุคคลคนเดียวที่อาจเป็นเจ้าของที่ดินได้ ก็คือ พระมหากษัตริย์หรือพระราชินี ความคิดเช่นนี้ เกิดมาจากการยึดเกาะอังกฤษของพวก Norman ในปี 1066 (โดยพระเจ้า William) และยังมีผลอยู่ในปัจจุบัน อย่างไรก็ดีราษฎรได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินโดยรัฐ (Crown)ได้ ในสมัยก่อนเจ้าของผลประโยชน์ในที่ดิน (estate) ต้องเข้าไปรับใช้พระมหากษัตริย์หรือพระราชินีเป็นการตอบแทน
การครอบครองใน Common Law ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของข้อเท็จจริง (เช่นเดียวกับกฎหมายโรมัน เนื่องจากพัฒนามาจากหลักกฎหมายโรมัน) แต่ในCommon Law จะมีผลทางกฎหมาย ฉะนั้นจึงมีการกล่าวว่าการครอบครองเป็นการได้แต้มตามกฎหมายถึง 9 แต้ม [Possession is nine points (nine-tenths) of the law] ทั้งนี้หมายถึงสิทธิอันได้จากการครอบครองและการคุ้มครองการครอบครองโดยกฎหมาย นั่นก็คือผู้อ้างสิทธิย่อมประสบความสำเร็จ โดยความหนักแน่นของฐานสิทธิของตน (คือ การครอบครอง) ด้วยเหตุผล
ประการแรก การครอบครองเป็นพยานหลักฐาน (แม้จะไม่เป็นที่ยุติหรือเสร็จเด็ดขาดก็ตาม) แสดงกรรมสิทธิ์ การพิสูจน์กรรมสิทธิ์บางครั้งเป็นเรื่องที่ยากลำบากโดยเฉพาะกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงต้องติดตามไปในอดีตหลายชั่วอายุคน แต่มักจะพบการเริ่มต้นด้วยการครอบครอง
ประการที่สอง กฎหมายมีวิธีการปกป้องการครอบครองต่าง ๆ เช่น สิทธิในการดำเนินคดีบุกรุก (trespass) ที่ดินย่อมตกอยู่กับผู้ครอบครอง (occupier) ที่ดิน เพราะการบุกรุกเป็นการรบกวนหรือฝ่าฝืนสิทธิครองครองหรือการใช้การครอบครอง[2]
----------------------------------
การแบ่งประเภทของสิทธิในที่ดิน
----------------------------------
ในเบื้องต้น คำว่า "กรรมสิทธิ์ในที่ดิน" นั้น ในกฎหมายอังกฤษแล้วไม่ใช้เรียกกัน เพราะถือมาแต่เดิมว่าที่ดินทั้งหลายเป็นของพระมหากษัตริย์ สิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งบนที่ดินซึ่งราษฎรจะพึงมีนั้น เรียกกันว่า "Estates in Land" ซึ่งแบ่งออกไปได้หลายอย่าง คือ
1. Fee Simple or Freehold คือ สิทธิของบุคคลที่ถือที่ดินไว้ โดยอำนาจบริบูรณ์อย่างเจ้าของทุกประการ กล่าวคือ อย่างมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเอง แต่ตามหลักกฎหมายที่มีมาแต่โบราณนั้นถือว่า ที่ดินเป็นของพระมหากษัตริย์ คนอื่นๆ เป็นแต่ผู้ถือที่ดินมาจากพระมหากษัตริย์ทั้งสิ้น การถือที่ดินอยู่จึงเรียกว่า Tenure ผู้ถือโดยตรง เรียกว่ามี "Socoge Tenure" มีอำนาจทำสัญญาหรืออนุญาตให้คนอื่นๆ ถือช่วงจากตนไปโดยเงื่อนไขประการต่างๆได้อีกหลายอย่าง เรียกชื่อเป็น Tenure ต่างๆกัน ที่สำคัญและแพร่หลายก็คือ "Copyhold" เป็น Tenure ที่ผู้ถือโดยตรงอนุญาตให้ผู้ถือช่วงมีสิทธิในที่ดินนั้นทุกอย่างดุจเจ้าของ จนกระทั่งซื้อขายและเป็นมรดกตกทอด มีข้อแม้อยู่อย่างเดียวว่า ผู้ถือโดยตรงจะเป็นผู้มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินไว้ในนามของตนเอง และผู้ถือช่วงต้องรับใช้ให้เกียรติและส่งส่วยบางอย่าง ซึ่งในตอนหลังๆได้ละเลยกันไปหมด แต่ Tenure ต่างๆเหล่านี้ ณ บัดนี้ ได้มีกฎหมายที่ดิน (ค.ศ.1925) ยกเลิกเสียหมดแล้ว คงเหลือแต่ Socoge Tenure ประเภทเดียว ผู้มี Tenure ประเภท Socoge Tenure ก็มีสิทธิที่จะได้รับเวนคืนซึ่งหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน โดยเสียค่าเวนคืนเป็นค่าไถ่ จึงกล่าวได้ว่า วิธีการถือที่ดินต่อๆกัน โดยเงื่อนไขต่างๆ กันนั้นได้หมดสิ้นไปแล้ว คงเหลือแต่ Estates in Simple หรือ Freehold เท่านั้นที่ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
2. Estates in Fee Tail คือ การถือที่ดินที่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของบุคคลนั้น และตกทอดไปเฉพาะตัวผู้สืบสันดานโดยตรงลงไปเท่านั้น เมื่อใดการสืบสันดานขาดสายลง สิทธิในการถือที่ดินก็สิ้นสุดลง ที่ดินตกกลับมาเป็นของผู้ถือ Fee Simple บัดนี้กฎหมายที่ดินก็ได้ยกเลิก Estates ชนิดนี้เสียแล้วเช่นเดียวกัน ผู้ถือ Estates in Fee Tail อยู่คงมีแต่เพียงส่วนได้เสียอย่างหนึ่งคล้ายสิทธิเหนือพื้นดิน เรียกว่า Entail Interest) เท่านั้น
3. Estates for Life หรือ Estates ชั่วอายุ คือ การที่เจ้าของ Freehold ทำการอนุญาตให้บุคคลอีกคนหนึ่ง มีสิทธิครอบครองที่ดินชั่วอายุของบุคคลนั้น Estates for Life ก็ได้ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติที่ดินปี ค.ศ.1925 เช่นเดียวกัน การยกเลิกการอนุญาตเช่นนั้นในภายหลังพระราชบัญญัตินี้ให้ถือว่า Fee Simple ยังคงอยู่แก่เจ้าของเดิม แต่เจ้าของเดิมมีความผูกพันโดยสัญญาทรัสต์ที่ต้องอนุญาตให้ผู้นั้นมีส่วนได้เสียในที่ดินนั้นจนตลอดอายุของเขา
4. Estates for a Term of Year หรือ Estates ชั่วกำหนดปี เมื่อได้ทราบว่า Estates แต่เดิมมีอย่างไรบ้าง และพระราชบัญญัติปี ค.ศ.1925 ล้มเลิกอะไรบ้างแล้วนั้น ในเวลานี้ Estate ของกฎหมายคงมีแต่ Estate in Fee Simple และ Estates for a Term of Year เท่านั้น Estates for a Term of Year ก็คือ สิทธิที่จะครอบครองที่ดินไว้ตามสัญญาเช่าที่ทำกันขึ้นนั่นเอง กล่าวคือ ฝ่ายเจ้าของ Free Simple จะโอนสิทธิครอบครองไปให้อีกคนหนึ่งโดยมีกำหนดกันไว้ว่ามีจำนวนเท่านั้นเท่านี้ปี เรียกกันอีกคำหนึ่งว่า "Leasehold" คือ ถือไว้ด้วยการเช่า
Leasehold หรือ Estates for a Term of Year ตามกฎหมายอังกฤษไม่ถือว่า เป็น Realty แต่ถือว่าเป็น Personalty โดยการให้เช่าที่ดินนั้น แม้จะกล่าวว่ามีกำหนดปีก็จริง แต่มักจะทำกันเป็นกำหนดตั้ง 99 ปีหรือ 100 ปี ตามพระราชบัญญัติที่ดินปี ค.ศ.1925 นั้น ได้กำหนดขีดคั่นไว้ตามชนิดของที่ดิน ดังนี้ คือ เช่าป่าไม้ 99 ปี เช่าเหมืองแร่ 100 ปี เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร 99 ปี เช่าที่ดินอย่างอื่นเช่นที่ดินที่มีอาคารปลูกสร้างอยู่แล้ว หรือที่ดินกสิกรรม 50 ปี[3]
[1] ประชุม โฉมฉาย.กฎหมายเอกชนเปรียบเทียบเบื้องต้น : จารีตโรมันและแองโกลแซกซอน.โครงการตำราและวารสารนิติศาสตร์ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, บริษัทโรงพิมพ์เดือนตุลา จำกัด, มกราคม 2551 น.81
[2] David Barker and Colin Padfield, Law Made Simple, 11th ed., Oxford : Made Simple, 2002
[3] ประมูล สุวรรณศร. คำสอนชั้นปริญญาโท พ.ศ.2485 กฎหมายของประเทศแองโกลแซกซอน. มหาวิทยาลัยวิชาธรรมศาสตร์และการเมือง,พิมพ์ครั้งที่ 2, 2493, น.42-45
ความเห็น (0)
ไม่มีความเห็น