การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสร

มนุษย์เงินเดือนผู้เข้ามาอยู่ใน กทม. อย่างผม เมื่อมีครอบครัวก็อยากมีบ้านสักหลัง ก็เลือกได้ดีที่สุดในหมู่บ้านจัดสรร เมื่อได้มาแล้ว ที่ไม่เคยรู้ ก็ต้องรู้ เช่นต้องมีค่าทรัพย์สินส่วนกลาง  ต้องมีการบริหาร แล้วก็ได้ยินว่าต้องมีคณะกรรมการหมู่บ้าน เพราะไม่อย่างนั้นผู้ประกอบการจะเอาเปรียบ เพราะไม่รู้ว่าค่าทรัพย์ส่วนกลางเขาเอาไปบริหารอะไรบ้าง โน่นนี่ฟังมาล้วนแต่พาให้นึกถึงต้องมาคิดรวมกัน แต่ปัญหาคือยังรวมกันไม่ติด พวกพูดมากก็พูดซะจนรำคาญ  แล้วมีคณะกรรมการแล้วมันจะตรวจสอบกันอย่างไร เพราะตัวเอ้ก็พูดน้ำไหลไฟดับ ปัญหาร้อยแปด (ต่างกับบ้านนอกที่เคยอยู่ตอนเด็กเลย)

วันนี้ไปอ่านเจอมาพอเป็นเครื่องกระตุ้นใจได้บ้าง จาก ประชาชาติธุรกิจ  วันที่ 06 สิงหาคม พ.ศ. 2552 ปีที่ 33 ฉบับที่ 4129  

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร "คำตอบสุดท้าย" ของคนรัก (ตัวเอง) บ้าน

ธุรกิจบ้านจัดสรรจัดเป็นธุรกิจที่มี "อาฟเตอร์เซลเซอร์วิส" ระยะยาวจนถึงชั่วชีวิต และอาจจะชั่วชีวิตของคนในตระกูลหลายๆ รุ่นก็เป็นได้ เพราะ "บ้าน" เป็นของหนัก ราคาแพง ไม่ใช่ซื้อขายแล้วจะเปลี่ยนมือกันได้ง่ายๆ

เฉลี่ยตั้งนิติฯบ้านจัดสรร 81 แห่ง/ปี

"ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต" ผู้อำนวยการส่วนพัฒนาธุรกิจที่ดินและอาคารชุด สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน แจกแจงข้อมูลเชิงสถิติภายหลังกฎหมายจัดสรรปี 2543 มีผลบังคับใช้ พบว่ามียอดจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตั้งแต่ปี 2546-2551 จำนวนทั้งสิ้น 487 โครงการ (ข้อมูล ณ 31 ธันวาคม 2551)

บ่งบอกว่า ภายใน 6 ปีเพิ่งจะมีการขอจดทะเบียนนิติบุคคลฯเฉลี่ยปีละ 81 แห่ง แบ่งเป็นยอดรวมจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานคร 311 แห่ง เฉลี่ยปีละ 51 แห่ง เขตต่างจังหวัดทั่วประเทศ ยอดรวม 176 แห่ง เฉลี่ยปีละ 29 แห่ง

ขณะที่สถิติการออกหนังสือใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินทั่วประเทศ (ทั้งโครงการ) ช่วงปี 2546-2551 พบว่ายอดรวมในเขต กทม.มีจำนวน 679 โครงการ เฉลี่ยปีละ 113 โครงการ เขตต่างจังหวัดยอดรวม 2,004 โครงการ เฉลี่ยปีละ 334 โครงการ โดยมียอดรวมทั้งประเทศ 2,689 โครงการ เฉลี่ยปีละ 447 โครงการ

เปรียบเทียบแบบคร่าวๆ มียอดหนังสือใบอนุญาตจัดสรรฯ เฉลี่ยปีละ 447 โครงการ และมียอดขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ เฉลี่ยปีละ 81 แห่ง

ตัวเลขดูเหมือนจะตามกันไม่ทัน เหตุผลเกิดจากอะไร

"กฎหมายดังกล่าวรัฐพยายามจะส่งเสริมให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ส่วนจะตั้งได้หรือไม่มีปัจจัยเยอะมาก ซึ่งการจัดตั้งเป็นทางเลือกระหว่างผู้จัดสรร กับผู้ซื้อ ถ้าไม่จัดตั้งหรือจัดตั้งไม่ได้ พื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านก็จะต้องยกให้เป็นพื้นที่สาธารณะซึ่งบุคคลทั่วไปเข้าไปใช้ได้ นี่คือคำว่าภาคสมัครใจของลูกบ้าน" คำอธิบายแบบยาวๆ ของ "ผอ.ชูศักดิ์"

เปรียบเทียบ "ข้อดี-ข้อเสีย"

"ประชาชาติธุรกิจ" ได้มีโอกาส ร่วมสังเกตการณ์ในการประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปริญสิริ นวมินทร์ เมื่อปี 2549 ในที่ประชุมมีการสรุป"ข้อดี-ข้อเสีย" โดยสังเขปคือ

"ข้อดี"

1) ผู้ซื้อที่ดินในโครงการหรือ ลูกบ้านสามารถตรวจสอบการดำเนินงาน กำกับดูแลการบริหารผ่านทาง "คณะ กรรมการบริหารหมู่บ้านจัดสรร" ได้ตลอดเวลา

2) ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินจัดสรรต้องชำระค่าใช้จ่ายที่เรียกว่าค่าพื้นที่ส่วนกลางให้กับนิติบุคคลฯโดย "ไม่มีข้อยกเว้น"

3) ทรัพย์สิน อาทิ ถนน ทางเดิน ฯลฯ จะถูกกำหนดโอนให้เป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" โดยลูกบ้านมีหน้าที่ร่วมกันในการชำระค่าพื้นที่ส่วนกลาง และคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจในการบริหารจัดการสาธารณูปโภค

4) สามารถกำหนดบทลงโทษ เช่น กรณีค้างจ่าย 1-6 เดือนมีเรื่องค่าปรับล่าช้าจนถึงระงับสาธารณูปโภคและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

5) ลูกบ้านมีส่วนร่วม ในการบริหารหมู่บ้าน กำหนดระเบียบ ข้อบังคับหมู่บ้านโดยผ่านที่ประชุมใหญ่ หรือตัวแทนที่เป็นคณะกรรมการหมู่บ้าน โดยมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องรองรับ

6) กรณีหากมีการกระทบสิทธิอันพึงมีระหว่างลูกบ้านสามารถยื่นคำร้องทุกข์ให้ นิติบุคคลฯฟ้องคดีเป็นโจทก์แทนได้ 7) เมื่อบริหารดี นอกจากภาพลักษณ์ที่ดี ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มโดยปริยาย เข้าทำนอง "ซื้อมา-ขายไป-ราคาไม่ตก"

ส่วน "ข้อเสีย"

1) ลูกบ้านไม่สามารถตรวจสอบการเงินในการบริหารโครงการได้ เพราะไม่ได้บริหารในรูปของคณะกรรมการหมู่บ้าน

2) สาธารณูปโภคที่เป็นทรัพย์ ส่วนกลาง เช่น ถนน ทางเดิน ฯลฯ ยังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทผู้ประกอบการ

3) ไม่สามารถกำหนดบทลงโทษได้

4) กรณีจัดตั้งนิติบุคคลฯไม่ได้จะก่อ ผลเสียคือด้านคุณภาพชีวิต โดยเฉพาะเรื่องความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย, ระบบสาธารณูปโภคทรุดโทรมเร็วกว่าที่ควร, ราคาซื้อขายบ้านจะตกต่ำ

5) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถเรียกร้องสิทธิได้เต็มที่ เช่น ผู้จัดสรรโฆษณาว่าจะทำสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ แต่อาจนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่ขาย เป็นต้น

จากข้อมูลล่าสุดเมื่อรวม 6 เดือนแรกของปี 2552 ด้วย "รังสรรค์ นันทกาวงศ์" ในฐานะนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย คาดว่าจะมียอดจดทะเบียน ในภาพรวมเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 600 แห่ง

ทั้งนี้ถึงแม้จะเป็นตัวเลขเชิงสถิติที่เพิ่มขึ้นแต่อัตราการเพิ่มขึ้นของนิติบุคคลฯก็ต้องบอกว่า ยัง "น้อยเหลือเกิน" ดังนั้นเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย สำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" อาจจะเป็นคำตอบสุดท้ายที่กฎหมายให้ "ออปชั่น" ทางเลือกมาตั้งแต่ปี 2543

อยู่ที่ผู้บริโภคจะ "เลือก" หรือ "ไม่เลือก" เท่านั้นเอง