สัญญาที่ระบุว่า “ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จะขายและผู้จะซื้อตกลออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง” จะมีผลอย่างไร...?
มีคนถามผมมาว่า....สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโครงการจัดสรรที่ดินกับผู้บริโภค มีข้อความในสัญญาระบุว่า “ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จะขายและผู้จะซื้อตกลออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง” จะมีผลอย่างไร...?
โดยเฉพาะประเด็นการถูกโครงการจัดสรร(ผู้จะขาย) เรียกให้ผู้จะซื้อร่วมรับผิดชอบในการจ่าย (1) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนที่ดิน ครึ่งหนึ่งจำนวน 75,000 บาท (2) ภาษีนิติบุคคล ครึ่งหนึ่งจำนวน 37,000 บาท และ (3) ภาษีธรรกิจเฉพาะ ครึ่งหนึ่งจำนวน 112,000 บาท จำนวนรวมๆ กันแล้วก็เป็นเงิน 224,000 บาท .....โอ้พระเจ้าช่วยมันจำนวนไม่น้อยเลย....เช่นนี้แล้วผู้จะซื้อจะต้องร่วมรับผิดตามข้อสัญญาดังกล่าวหรือไม่ ????
ในเบื้องต้นผมถามเขาไปว่า....ตอนเซ็นสัญญาได้อ่านหรือไม่ครับ...เขาตอบว่าอ่านแต่ก็ไม่ค่อยเข้าใจและก็ไม่คิดว่าจะมากขนาดนี้....สรุปอ่านแต่ไม่เข้าใจ...แต่มิใช่สาระสำคัญเพราะเขาอาจจะตอบผมมาว่าไม่ได้อ่านก็ได้...สรุปเซ็นสัญญาผูกพันไปแล้ว....
คำถามที่ตามมาคือ ข้อสัญญาที่ว่า “ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จะขายและผู้จะซื้อตกลออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง” จะมีผลอย่างไร...?
ก่อนอื่นขออธิบายง่ายๆ ว่าสัญญาจะซื้อจะขายมีผลผูกพันให้คู่สัญญาไปทำการซื้อขายกันตามเงือ่นไข/เงื่อนเวลาที่ตกลงไว้...และในแง่ของภาระทางภาษีนั้นกำหนดไว้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีภาระภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภทได้แก่ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีมูลค่าเพิ่มในบางกรณี ตามประมวลรัษฎากรนั้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์นั้น ผู้ขายซึ่งเป็นผู้มีเงินได้เป็นผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสีย ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 457 บัญญัติให้ผู้ซื้อและผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่....ก็เปิดโอกาศให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ครับ...เช่น ผู้ซื้ออกเองทั้งหมด หรือผู้ขายออกเองทั้งหมด...
ในทางปฏิบัติเราจะพบว่าเรื่องนี้เป็นปัญหาข้อพิพาทกันมาตลอด โดยเฉพาะกรณีที่ประชาชนผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบธุรกิจบ้านจัดสรร /กรณีอาคารชุด ซึ่งจะมีโดยส่วนใหญ่จะมีการทำสัญญาใน 3 ลักษณะ คือ
1) มีข้อตกลงในสัญญากำหนดไว้ว่า “ผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อยินยอมรับผิดชอบจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นและเกี่ยวเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ (ผลักภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ) หรือบางกรณีอาจตกลงชำระกันคนละครึ่ง....สัญญาดังกล่าวจะมีผลอย่างไร
2) หากผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม ค่าภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เป็นความรับผิดชอบของผู้ขายซึ่งควรจะต้องชำระค่าใช้จ่ายนั้น ผู้จะขาย/ผู้ขายจะต้องนำมาถือเป็นเงินได้พึงประเมินของผู้ขาย หรือไม่
3) หากผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระเงินภาษี ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแทนผู้ขายตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวแล้ว หากปรากฎว่ามีกรณีที่ชำระไว้เกินหรือภายหลังมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อ ขาย กรณีนี้ผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อจะมีสิทธิขอคืนเงินค่าภาษีอากรหรือเงินค่าธรรมเนียมในส่วนของตนที่ได้ชำระแทนผู้ขายได้หรือไม่ อย่างไร
ภาระภาษีอากรที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลรัษฎากรมี 4 ประเภท คือ (1) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (2) ภาษีเงินได้นิติบุคคล (3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ(4) อากรแสตมป์ คงเห็นแล้วครับว่าดูยุ่งมากครับ...แต่เพื่อไม่ให้สับสนผมของตอบเฉพาะประเด็นที่ถูกถามครับ...โดยเฉพาะผลของสัญญาและคำถามที่เกี่ยวกับภาระ (1) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนที่ดิน (2) ภาษีนิติบุคคล และ (3) ภาษีธรรกิจเฉพาะ
ประเด็นแรก เรื่องค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนที่ดิน ประเด็นนี้ตอบได้ทันทีครับว่า...คู่กรณีสามารถตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบได้และจากข้อสัญญาที่ปรากฏก็ตกลงให้รับผิดคนละครึ่งซึ่งถือว่ามีผลบังคับตาม ป.พ.พ.มาตรา 457 ครับ
ประเด็นที่สอง เรื่องภาษีนิติบุคคล และ ภาษีธรรกิจเฉพาะ ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคล) มาตรา 91/1 (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ถือเป็นหน้าที่ของผู้จะขายหรือผู้ขายซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ตามกฎหมายที่มีหน้าที่จะต้องจ่าย อย่างไรก็ดี...การที่คู่สัญญาตกลงว่า “ผู้จะซื้อตกลงจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละครึ่ง”
จึงมีประเด็นว่า หมายรวมมถึงภาระภาษีใดบ้างและข้อตกลงนี้มีผลบังคับหรือไม่ ? ความเห็นส่วนตัว...หากตีความคำว่า “ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์”
ผมเห็นว่ามีความหมายกว้างซึ่งรวมถึงภาษีนิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องจ่ายอันเนื่องมากจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาครับ... แล้ว...ข้อตกลงดังกล่าวมีผลตามกฎหมายหรือไม่ ?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(1) มาตรา 149 บัญญัติว่า "นิติกรรม หมายความว่า การใด ๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการ ผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ
(2) มาตรา 150 บัญญัติว่า "การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโฆฆะ"
(3) มาตรา 151 บัญญัติว่า "การใดเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย ถ้ามิใช่ กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นไม่เป็นโฆฆะ"
(4) มาตรา 457 บัญญัติว่า "ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อ ผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย"
ดังนั้น หากพิจารณาตามหลักเรื่องเสรีภาพในการทำสัญญา(Freedom of Contract) และหลักความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนา (Autonomy of Will) ซึ่งเอกชนสามารถแสดงเจตนาผูกนิติสัมพันธ์กันได้อย่างอิสระ ก่อให้เกิดสัญญาที่มีผลบังคับในระหว่างคู่กรณี โดยการแสดงเจตนาและความยินยอมของคู่กรณี โดยปราศจากการแทรกแซงของรัฐ ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม ป.พ.พ. 150 ภายใต้หลักสุภาษิตกฎหมายที่ว่า "สัญญาต้องเป็นสัญญา” หรือ “สัญญาที่ทำขึ้นโดยสมบูรณ์ย่อมมีผลบังคับ" (Pacta Sunt Servanda) การที่ผู้จะซื้อจะขายตกลงกันให้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละครึ่ง จึงเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญา แต่หากผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อไม่ยอมชำระ กรมสรรพากรก็ต้องฟ้องร้องโครงการจัดสรร(ผู้จะขาย/ผู้ขาย)ซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร
โปรดดูเปรียบจาก หนังสือตอบข้อหารือของกรมสรรพากร
เลขที่หนังสือ: กค 0706/252 วันที่ : 9 กุมภาพันธ์ 2550
เรื่อง: ภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตกลงให้ ผู้ซื้อรับภาระภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์
ข้อกฎหมาย : มาตรา 65 มาตรา 65 ทวิ มาตรา 91/2(6) มาตรา 91/5 และพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
ข้อหารือ : นาง น. นาย บ. และ นาง ส.. (ผู้ร้อง) ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคว่า พวกผู้ร้องได้ซื้ออาคารพาณิชย์จากบริษัท ส. และได้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ตลอดจนค่าใช้จ่าย ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ดังกล่าว ซึ่งผู้ร้องเห็นว่า กรณีบริษัทฯ ให้ผู้ร้องชำระ ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ถูกต้อง ต่อมาจึงได้แจ้งให้บริษัทฯ ทราบ แต่บริษัทฯ ปฏิเสธ อีกทั้งแจ้งว่าเรื่องดังกล่าวเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร ซึ่งผู้ร้องกับพวกเห็นว่าไม่เป็นธรรม จึงร้องขอความเป็นธรรมต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
แนววินิจฉัย : เป็นการร้องเรียนเกี่ยวกับข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อม อาคาร โดย กำหนดให้ผู้ร้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเกิดขึ้น จากหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาต่อกันตามมาตรา 457 แห่งประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีไม่เป็นธรรมแต่ประการใด แต่อย่างไรก็ดี สำหรับบริษัทซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ 1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยนำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องคำนวณราคาขายให้ เป็นไปตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาขายกันตามความเป็นจริงทั่วไปในขณะใดขณะหนึ่ง และคู่สัญญาที่เป็นอิสระต่อกัน พึงกำหนดโดยสุจริตในทางการค้า ที่มีลักษณะประเภทและชนิดเช่นเดียวกันในวันที่มีการโอน ทั้งนี้จะต้องนำราคาตลาดและราคาประเมินของกรมที่ดินมาเปรียบเทียบกันราคาใด สูงก็ให้ใช้ราคานั้น มาคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร หากราคาขายดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดโดยไม่มีเหตุอันควรเจ้าพนักงานประเมินมี อำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร 3. หากผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำค่าธรรมเนียมค่าภาษี รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวมารวมเป็นรายได้ในการคำนวณกำไร สุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และต้องนำมารวมเป็นรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/5 แห่งประมวลรัษฎากร อีกด้วย
http://www.rd.go.th/publish/34634.0.html
.............................................
หมายเหตุผู้เขียนมีความเห็นเพิ่มเติมว่า
(1) ผู้จะซื้อควรใช้สิทธิในฐานผู้บริโภคร้องขอความเป็นธรรมจาก สคบ.(สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 แม้ว่ากฎหมายดังกล่าวโดยคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญาจะมิได้ประกาศให้สัญญาจะซื้อจะขาย/สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร/อาคารชุด เป็นสัญญาที่ควบคุม แต่เชื่อว่าหากเข้าสู่กระบวนการแล้ว สคบ.และดำเนินการไกล่เกลี่ยให้และน่าจะได้รับความเป็นธรรมมากขึ้น
(2) กรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดี...ผมเห็นว่าเป็นคดีผู้บริโภคและสามารถนำ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมมาปรับใช้กับสัญญาดังกล่าวได้ เพราะเป็นสัญญาระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโค อีกทั้งมีลักษณะเป็นสัญญาสำเร็จรูป จึงอยู่ภายใต้บังคับกฎหมายดังกล่าว ซึ่งศาลสามารถปรับลดให้เท่าที่เป็นธรรมได้ครับ (ศาลอาจปรับลดหรือไม่ก็ได้)
...............................................
อุดม งามเมืองสกุล
9 ม.ค.55
ความเห็น (0)
ไม่มีความเห็น