กรณีขายฝาก

น่าสนใจมากค่ะ

กรณีฟ้องขับไล่ผู้ขายฝากที่ดิน

 

          ความสำเร็จครั้งแรก

        เมื่อวันที่ วันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๕๑ เป็นวันที่ผมดีใจมากที่สุดวันหนึ่ง สำหรับการก้าวมาสู่วงการทนายความ ผมได้ใบอนุญาตว่าความเมื่อวันที่ ๒๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๑ ช่วงเวลาที่ลูกความเข้ามาขอคำปรึกษาจากผมขณะนั้นผมได้รับใบอนุญาตประมาณ ๔ เดือน เป็นคดีแพ่งฟ้องขับไล่

   พฤติการณ์ในคดีมีอยู่ว่า ลูกความของผมได้เป็นผู้รับซื้อฝากที่ดินของจำเลย ต่อมาเมื่อหมดสัญญาจำเลยไม่ได้มาไถ่ถอนคืน เวลาล่วงเลยประมาณ ๑ ปี ลูกความของผมบอกกล่าวให้ออกไปจากที่ดินก็ไม่ยอมออกไป จึงได้ฟ้องขับไล่ ต่อมาสามีได้ร้องสอดเข้ามาว่าที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรส จำเลยซึ่งเป็นภริยานำไปขายฝากโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามี ขอให้ศาลเพิกถอนการการฝาก

รายละเอียดของที่ดินแปลงดังกล่าว

๑.     เป็นสินสมรสจริงได้มาหลังจากจดทะเบียนสมรสแล้ว

๒.    วันที่มีการซื้อที่ดินครั้งแรก จำเลยได้จดทะเบียนขายฝากในวันเดียวกัน และเมื่อมีการไถ่ถอนจำเลยก็จดทะเบียนขายฝากอีก คือ ไถ่ถอนและขายฝาก  ลูกความของผมเป็นคนที่ ๓

ผมลืมบอกไปว่าคดีนี้ลูกความเคยมอบหมายให้ทนายความคนอื่นดำเนินคดีให้    ก่อนหน้านี้ แต่ปรากฎว่าเขาได้ย้ายสำนักงานหาตัวไม่เจอ เขาจึงมอบหมายให้ผมเข้าดูแลแทน ผมเองก็ยังใหม่อยู่กังวลมากกลัวคดีจะแพ้ ที่สำคัญผมไม่เคยขึ้นสืบพยานในศาลมีแต่ไปนั่งดูทนายคนอื่น ทุนทรัพย์จำนวน ๑.๗ ล้านบาท แต่ผมก็ทำการบ้านหนักพอสมควร

หลักการทำงาน

๑. สอบถามข้อเท็จจริงจากลูกความ

จากที่ได้สอบถามความจริงจากลูกความ ได้ความว่า การจดทะเบียนขายฝากไม่ได้ปฏิบัติตามหลักกฎหมาย ปพพ.มาตรา ๑๔๗๖ สามีไม่ได้ให้ความยินยอมด้วย แต่จากการสอบถามแล้วได้ความจริงว่าในการซื้อฝากครั้งนี้ เนื่องจากเป็นคนรู้จักมักคุ้นกันก็เลยไม่มีพิธีรีตองอะไรมากนัก ลูกความของผมต้องการช่วยเหลือเพื่อให้จำเลยนำเงินที่ได้จากการขายฝากไปทำการไถ่ถอนที่ดิน เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อฝากคนก่อนจากลูกความผมยึดที่ดินไป มีการจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานถูกต้องตามกฎหมายมีการส่งมอบเงินที่ซื้อฝากกันจริง จำนวนทั้งสิ้น ๑.๒ ล้านบาท แต่มีการบวกดอกเบี้ยในตอนทำสัญญาเป็น ๑.๗ ล้านบาท

(ปพพ. มาตรา ๑๔๗๖
            สามีและภริยา ต้องจัดการ สินสมรส ร่วมกัน หรือ ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีดังต่อไปนี้
                    (๑) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือ โอน สิทธิจำนอง ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ ที่อาจจำนองได้
                    (๒) ก่อตั้ง หรือ กระทำให้สุดสิ้นลง ทั้งหมด หรือ บางส่วน ซึ่ง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือ ภาระติดพัน ในอสังหาริมทรัพย์
                    (๓) ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์ เกิน สามปี
                    (๔) ให้กู้ยืมเงิน
                    (๕) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่ การให้ ที่พอควรแก่ ฐานานุรูป ของครอบครัว เพื่อ การกุศล เพื่อ การสังคม หรือ ตามหน้าที่ธรรมจรรยา
                    (๖) ประนีประนอมยอมความ
                    (๗) มอบข้อพิพาท ให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย
                    (๘) นำทรัพย์สิน ไปเป็นประกัน หรือ หลักประกัน ต่อ เจ้าพนักงาน หรือ ศาล
            การจัดการ สินสมรส นอกจาก กรณีที่บัญญัติไว้ ในวรรคหนึ่ง สามีหรือภริยา จัดการได้ โดยมิต้อง ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง)

 

๒. วิเคราะห์หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คือ ปพพ. มาตรา ๑๔๗๖ สามีและภริยา ต้องจัดการ สินสมรส ร่วมกัน หรือ ได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ในกรณีดังต่อไปนี้

๒.๑ ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือ โอน สิทธิจำนอง ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ ที่อาจจำนองได้                                                                        

๒.๒ ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐ การจัดการ สินสมรส ซึ่ง ต้องจัดการร่วมกัน หรือ ต้องได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา ๑๔๗๖ ถ้า คู่สมรสฝ่ายหนึ่ง ได้ทำ นิติกรรม ไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือ โดยปราศจากความยินยอม ของ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง อาจฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม นั้นได้ เว้นแต่ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ได้ให้สัตยาบัน แก่ นิติกรรมนั้น แล้ว หรือ ในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน
            การฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อพ้น หนึ่งปี นับแต่ วันที่ได้รู้ เหตุอันเป็น มูลให้เพิกถอน หรือ เมื่อพ้น สิบปี นับแต่ วันที่ได้ทำ นิติกรรม

๓. ข้อต่อสู้ที่ใช้ในคดีมี

๓.๑ ถึงแม้ว่าสามีจะไม่ได้ให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก็จริง ตาม ปพพ.มาตรา ๑๔๗๖ หากการทำนิติกรรมครั้งก่อนสามีรับรู้มาโดยตลอดถือว่าเป็นการให้ความยินยอมโดยปริยาย

(การแสดงเจตนาโดยการนิ่ง
โดยหลักทั่วไปแล้ว การนิ่งไม่ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาเพื่อทำนิติกรรม ยกเว้น

๓.๑ ) ในกรณีที่กฎหมาย บัญญัติไว้ชัดแจ้งเฉพาะเจาะจง ให้ถือว่าการนิ่งเป็นการแสดงเจตนาทำนิติกรรม เช่น มาตรา ๕๗๐
๓.๒ ) จารีตประเพณีหรือสัญญาหรือสิ่งที่คู่กรณีปฏิบัติต่อกัน

ปพพ. มาตรา ๕๗๐
            ในเมื่อ สิ้นกำหนดเวลาเช่า ซึ่ง ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่า ยังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และ ผู้ให้เช่า รู้ความนั้นแล้ว ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่า คู่สัญญา เป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา)

๓.๒ การทำนิติกรรมขายฝากต้องนำสืบให้ศาลเห็นว่าในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน ตามข้อยกเว้นของ ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐

 

 

ปพพ. มาตรา ๑๔๘๐
            การจัดการ สินสมรส ซึ่ง ต้องจัดการร่วมกัน หรือ ต้องได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ตาม มาตรา ๑๔๗๖ ถ้า คู่สมรสฝ่ายหนึ่ง ได้ทำ นิติกรรม ไปแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือ โดยปราศจากความยินยอม ของ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง อาจฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม นั้นได้ เว้นแต่ คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง ได้ให้สัตยาบัน แก่ นิติกรรมนั้น แล้ว หรือ ในขณะที่ทำ นิติกรรมนั้น บุคคลภายนอก ได้กระทำโดยสุจริต และ เสียค่าตอบแทน
            การฟ้องให้ศาล เพิกถอน นิติกรรม ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อพ้น หนึ่งปี นับแต่ วันที่ได้รู้ เหตุอันเป็น มูลให้เพิกถอน หรือ เมื่อพ้น สิบปี นับแต่ วันที่ได้ทำ นิติกรรม

 

๔. วิธีการนำสืบ

๔.๑ สืบจำเลย ผมนำสืบว่าในวันทำสัญญามีการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินกันจริงต่อหน้าเจ้าพนักงาน  เจ้าพนักงานได้สอบถามข้อเท็จจริงแล้วตามระเบียบของกรมที่ดิน ทั้งสองฝ่ายยืนยันเจตนาตรงกัน มีการรับเงินกันจริง มีพยานรู้เห็น ก็คือ คนขายฝากก่อนลูกความผมเขาไปด้วยเพราะเขาต้องรับเงินไถ่คืน ซึ่งลูกความผมได้จ่ายในวันซื้อฝาก เป็นการเปลี่ยนมือที่ดินแปลงขายฝาก จากผู้ซื้อฝากคนก่อนเป็นลูกความผม ส่วนเงินที่เหลือจำเลยได้นำไปใช้จ่ายส่วนตัว  ซึ่งสำหรับตัวจำเลยไม่มีปัญหาอะไรมากนักเพราะทุกอย่างต้องจำนนด้วยหลักฐานที่ทำขึ้นที่สำนักงานที่ดิน และทำโดยเจ้าพนักงานที่เชื่อถือได้ ศาลต้องเชื่อตามพยานหลักฐาน

หมายเหตุ ในโฉนดที่ดินมีชื่อจำเลยเพียงคนเดียว

๔.๒ สืบผู้ร้องสอด ถือว่าเป็นหัวใจของเรื่อง  หากศาลท่านเชื่อว่าผู้ร้องสอดรู้มาโดยตลอด คดีลูกความผมก็ต้องชนะ คำถามที่ถามคือ

๑)    ระยะเวลาการอยู่กินนานเท่าไร การอยู่กินนานเท่าไรจะเป็นส่วนที่สนับสนุนฝ่ายเราคนอยู่นานย่อมรู้ใจและรักกันมารเป็นศาลไม่น่าเชื่อว่าตนไม่รู้เห็นกับการขายฝาก

๒)   ไม่เคยทิ้งร้างอยู่กินกันมาตลอด เหตุผลคล้ายๆ กับข้อ ๑

๓)    ที่ดินเป็นทรัพย์ที่ได้มาชิ้นแรกในระหว่างที่อยู่กิน เป็นการสืบให้ศาลเห็นว่าที่ดินที่ได้มาครั้งแรกทั้งสามีและภรรยาต้องดีใจมาก การที่ได้ใบโฉนดมาโดยปกติของคนทั่วไปน่าจะมีการชื่นชมยินดี สามีต้องรู้ต้องเห็น แต่ในการนำสืบสามีบอกว่าเขาไม่เคยเห็นใบโฉนดที่ดินเลยตั้งแต่ซื้อมา ซึ่งเป็นสิ่งผิดปกติวิสัยของคนทั่วไป

๔)    ความรักที่มีต่อกัน ตั้งแต่เริ่มจีบ จนกระทั่งแต่งงานอยู่กินมีบุตรด้วยกันกี่คน คนโตอายุเท่าไร เนื่องจากคนรักกันมีอะไรต้องไม่ปิดบังต้องมีการบอกกล่าวกันตลอด

๕)    ระหว่างที่อยู่กินด้วยกันมีเรื่องทะเลาะกันหรือไม่ บ่อยครั้งแค่ไหน

๖)    ระหว่างที่อยู่กินด้วยกันหากมีปัญหาอะไรมีการปรึกษาหารือกันตลอด ในทุกๆ เรื่อง

ข้อคิดในการตั้งคำถาม หากถามตรงๆ ว่าผู้ร้องสอดรู้เห็นในการที่ภริยานำที่ดินไปขายฝากหรือไม่ ร้อยทั้งร้อยเขาต้องตอบว่าไม่รู้ไม่เห็น การถามต้องถามอ้อมๆ ให้ศาลใช้ดุลพินิจไปคิดเอาเอง ว่าจริงๆ แล้วผู้ร้องสอดรู้เห็นมาโดยตลอด เปรียบเทียบได้กับว่า “วันหนึ่งลูกของท่านได้ขโมยเงินของไปซื้อขนม หากท่านถามตรงๆ ว่าลูกไหนขโมยเงินไป คงไม่มีลูกคนไหนตอบว่าตัวเองเป็นคนขโมยเงิน แต่จากการสังเกตของท่านเห็นความผิดปกติของลูกคนที่สองกินข้าวเย็นไม่ค่อยได้ ท่านควรถามว่าทำไมลูกถึงกินข้าวไม่ค่อยได้ คำตอบที่ได้ลูกคงจะตอบว่าที่กินไม่ได้เพราะไม่ค่อยหิว และท่านต้องถามต่อไปว่าไปกินอะไรมาถึงไม่หิว เด็กก็คงจะตอบว่าไปกินขนมมา ท่านก็คงจะรู้ว่าลูกคนไหนเป็นคนขโมยเงินของท่าน...”

          ศาลชั้นต้นได้ตัดสินให้ลูกความผมเป็นฝ่ายชนะคดี

หมายเหตุ ทั้งหมดเป็นแนวทางการทำงานและเป็นความคิดเห็นที่เกิดจากความคิดส่วนตัวทั้งหมด แต่ไม่สงวนลิขสิทธิ์ที่จะให้คนอื่นนำไปใช้

http://www.oknation.net/blog/print.php?id=374407

[นาง วิลาวัณย์ อุ่นเรือน]

เอกสารที่ใช้ในการทำจำนอง และ ขายฝาก
บุคคลธรรมดาโฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)

• ทะเบียนบ้าน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา
• ใบเปลี่ยนชื่อตัว-ชื่อสกุล  ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• ทะเบียนสมรสหรือทะบียนหย่า
• หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส 
• มรณะบัตรคู่สมรส
• ใบขออนุญาติปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง) 

ใบปลอดค่าสาธารณูปโภค (ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ในกรณีเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น) 

เพื่อนๆโปรดมาสอบตรงเวลา18/6/53 เวลา 17.00น(เรามาติวกันก่อนเข้าห้องสอบดีไหม.....ทำงานทั้งวันจะไหวไหมเนี่ย?)

มาตราเตรียมสอบเอกเทศสัญญา 1  และตัวอย่างจ้า

มาตรา 453*** อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
มาตรา 454** การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือ ขายนั้นจะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความ จำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าว เช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว
ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไป ยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้น ก็ได้ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบ เป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็ เป็นอันไร้ผล
มาตรา 455 เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่าน หมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
มาตรา 456****** การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะวิธีนี้ให้ ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะ ด้วย
อนึ่ง สัญญาจะขายหรือจะซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดั่งว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็น หนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้อง ให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญา ซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาห้าร้อยบาท หรือกว่า นั้นขึ้นไปด้วย
มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขาย พึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย

การโอนกรรมสิทธิ์
มาตรา 458*** กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อ ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน
มาตรา 459* ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไป ตามเงื่อนไข หรือถึงกำหนดเงื่อนไขเวลานั้น
มาตรา 460*** ในการซื้อขายทรัพย์สินซึ่งมิได้กำหนดลงไว้แน่นอนนั้น ท่านว่ากรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้หมาย หรือนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือก หรือทำโดยวิธีอื่นเพื่อให้บ่งตัวทรัพย์สินนั้นออกเป็น แน่นอนแล้ว
ในการซื้อขายทรัพย์สินเฉพาะสิ่ง ถ้าผู้ขายยังจะต้องนับ ชั่ง ตวง วัดหรือทำการอย่างอื่น หรือทำสิ่งหนึ่งสิ่งใดอันเกี่ยวแก่ทรัพย์สิน เพื่อให้รู้กำหนดราคาทรัพย์สินนั้นแน่นอน ท่านว่ากรรมสิทธิ์ยังไม่โอน ไปยังผู้ซื้อจนกว่าการหรือสิ่งนั้นได้ทำแล้ว

การส่งมอบ
มาตรา 461 ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อ
มาตรา 462 การส่งมอบนั้นจะทำอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้สุดแต่ว่า เป็นผลให้ทรัพย์สินนั้นไปอยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อ
มาตรา 463 ถ้าในสัญญากำหนดว่าให้ส่งทรัพย์สินซึ่งขายนั้นจาก ที่แห่งหนึ่งไปถึงอีกแห่งหนึ่งไซร้ ท่านว่าการส่งมอบย่อมสำเร็จ เมื่อ ได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขนส่ง
มาตรา 464 ค่าขนส่งทรัพย์สินซึ่งได้ซื้อขายกันไปยังที่แห่งอื่น นอกจากสถานที่อันพึงชำระหนี้นั้น ผู้ซื้อพึงออกใช้
มาตรา 465* ในการซื้อขายสังหาริมทรัพย์นั้น
(1) หากว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าที่ได้สัญญาไว้ ท่านว่า ผู้ซื้อจะปัดเสียไม่รับเอาเลยก็ได้ แต่ถ้าผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้ ผู้ซื้อก็ต้องใช้ราคาตามส่วน
(2) หากว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินมากกว่าที่ได้สัญญาไว้ ท่านว่า ผู้ซื้อจะรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้แต่เพียงตามสัญญา และนอกกว่านั้นปัด เสียก็ได้ หรือจะปัดเสียทั้งหมดไม่รับเอาไว้เลยก็ได้ ถ้าผู้ซื้อรับเอา ทรัพย์สินอันเขาส่งมอบเช่นนั้นไว้ทั้งหมด ผู้ซื้อก็ต้องใช้ราคาตามส่วน
(3) หากว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามที่ได้สัญญาไว้ระคนกับ ทรัพย์สินอย่างอื่นอันมิได้รวมอยู่ในข้อสัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะรับ เอาทรัพย์สินไว้แต่ตามแต่ตามสัญญา และนอกกว่านั้นปัดเสียก็ได้ หรือจะปัดเสียทั้งหมดก็ได้
มาตรา 466* ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุ จำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมาก ไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และ ใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่ง เนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตก บกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะ มิได้เข้าทำสัญญานั้น

ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง
มาตรา 472** ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่าง หนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา ก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด
ความที่กล่าวมาใน มาตรานี้ ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือ ไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่
มาตรา 473** ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดั่งจะกล่าวต่อไปนี้คือ
(1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้ว แต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้น หากได้ใช้ความระมัดระวังอันพึงคาดหมายได้ แต่วิญญูชน
(2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลา ส่งมอบและผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน
(3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด
มาตรา 474 ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้อง คดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

ความรับผิดในการรอนสิทธิ
มาตรา 475***** หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อ ในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือ ทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของ ผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น
มาตรา 476*** ถ้าสิทธิของผู้ก่อการรบกวนนั้นผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลา ซื้อขายท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด
มาตรา 477 เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่า ผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็น จำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัย ชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน
มาตรา 478 ถ้าผู้ขายเห็นเป็นการสมควร จะสอดเข้าไปในคดี เพื่อปฏิเสธการเรียกร้องของบุคคลภายนอก ก็ชอบที่จะทำได้ด้วย
มาตรา 479* ถ้าทรัพย์สินซึ่งซื้อขายกันหลุดไปจากผู้ซื้อทั้งหมด หรือแต่บางส่วน เพราะเหตุการณ์รอนสิทธิก็ดี หรือว่าทรัพย์สินนั้น ตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใด ซึ่งเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การที่จะใช้ หรือเสื่อมความสะดวกในการ ใช้สอย หรือเสื่อมประโยชน์อันจะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้น และซึ่งผู้ซื้อ หาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด
มาตรา 480 ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องศาลแสดงว่าตกอยู่ในบังคับ แห่งภารจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดเว้นไว้ แต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นปลอดจากภารจำยอม อย่างใด ๆ ทั้งสิ้น หรือปลอดจากภารจำยอมอันนั้น
มาตรา 481* ถ้าผู้ขายไม่ได้เป็นคู่ความในคดีเดิม หรือถ้าผู้ซื้อ ได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอก หรือยอมตามที่บุคคล ภายนอกเรียกร้องไซร้ ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีในข้อรับผิดเพื่อการ รอนสิทธิเมื่อพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาในคดีเดิม ถึงที่สุด หรือนับแต่วันประนีประนอมยอมความ หรือวันที่ยอมตาม บุคคลภายนอกเรียกร้องนั้น
่มาตรา 482* ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิเมื่อกรณีเป็นดั่งกล่าว ต่อไปนี้ คือ
(1) ถ้าไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซื้อได้สูญ ไปโดยความผิดของผู้ซื้อเอง หรือ
(2) ถ้าผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่า ถ้าได้เรียกเข้ามา คดีฝ่ายผู้ซื้อจะชนะ หรือ
(3) ถ้าผู้ขายได้เข้ามาในคดี แต่ศาลได้ยกคำเรียกร้องของผู้ซื้อเสีย เพราะความผิดของผู้ซื้อเอง
แต่ถึงกรณีจะเป็นอย่างไรก็ดี ถ้าผู้ขายถูกศาลหมายเรียกให้เข้า มาในคดีและไม่ยอมเข้าว่าคดีร่วมเป็นจำเลยหรือร่วมเป็นโจทก์กับ ผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ขายคงต้องรับผิด

ขายฝาก
มาตรา 491*** อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์ นั้นคืนได้
มาตรา 492** ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่ กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้ วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็น กรรมกสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อัน เป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงาน วางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ไถ่ ไม่ต้องปฏิบัติตาม มาตรา 333 วรรคสาม
มาตรา 493* ในการขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่าย ทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืน สัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิด แต่การนั้น
มาตรา 494*** ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้น เวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
(2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย
มาตรา 495** ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่าน ให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามประเภททรัพย์
มาตรา 496**** การกำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนด เวลาไถ่ได้แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตาม มาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตาม มาตรา 494
การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็นทรัพย์สินซึ่งการซื้อขายกันจะ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสีย ค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่ จะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือ จดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ
(1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
มาตรา 498** สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคล เหล่านี้ คือ
(1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ใน ข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน
มาตรา 499* สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่า ราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขาย ฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี

มาตรา 502*** ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไป โดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาท หรือผู้รับโอนจาก ผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่
ถ้าว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝาก อันได้จดทะเบียนเช่น ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไซร้ ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อ จะให้เสียหายแก่ผู้ขาย กำหนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใด ก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง 

ให้
มาตรา 521 อันว่าให้นั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น

มาตรา 523*** การให้นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อส่งมอบทรัพย์สิน ที่ให้

มาตรา 525* การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ใน กรณีเช่นนี้การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ

มาตรา 526*** ถ้าการให้ทรัพย์สินหรือให้คำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินนั้น ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว และผู้ให้ ไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้รับไซร้ ท่านว่าผู้รับชอบที่จะเรียกให้ส่ง มอบตัวทรัพย์สินหรือราคาแทนทรัพย์สินนั้นได้ แต่ไม่ชอบที่จะเรียก ค่าสินไหมทดแทนอย่างหนึ่งอย่างใดด้วยอีกได้

มาตรา 528* ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้นั้นมีค่าภารติดพัน และผู้รับละเลย เสียไม่ชำระค่าภารติดพันนั้นไซร้ ท่านว่าโดยเงื่อนไขอันระบุไว้ในกรณี สิทธิเลิกสัญญาต่างตอบแทนกันนั้น ผู้ให้จะเรียกให้ส่งทรัพย์สินที่ให้นั้น คืนตามบทบัญญัติว่าด้วยคืนลาภมิควรได้นั้นก็ได้ เพียงเท่าที่ควรจะ เอาทรัพย์นั้นไปใช้ชำระค่าภารติดพันนั้น
แต่สิทธิเรียกคืนอันนี้ย่อมเป็นอันขาดไป ถ้าบุคคลภายนอกเป็น ผู้มีสิทธิจะเรียกให้ชำระค่าภารติดพันนั้น

มาตรา 530* ถ้าการให้นั้นมีค่าภารติดพัน ท่านว่าผู้ให้จะต้องรับผิด เพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิเช่นเดียวกันกับผู้ขาย แต่ท่านจำกัดไว้ว่าไม่เกินจำนวนค่าภารติดพัน
มาตรา 531***** อันผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติ เนรคุณนั้น ท่านว่าอาจจะเรียกได้แต่เพียงในกรณีดั่งจะกล่าวต่อไปนี้
(1) ถ้าผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาญาอย่างร้ายแรง ตามประมวลกฎหมายลักษณะอาญา หรือ
(2) ถ้าผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้าย แรง หรือ
(3) ถ้าผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ในเวลา ที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังสามารถจะให้ได้
มาตรา 532*** ทายาทของผู้ให้อาจเรียกให้ถอนคืนการให้ได้แต่เฉพาะ ในเหตุที่ผู้รับได้ฆ่าผู้ให้ตายโดยเจตนาและไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือ ได้กีดกันผู้ให้ไว้มิให้ถอนคืนการให้
แต่ว่าผู้ให้ได้ฟ้องคดีไว้แล้วอย่างใดโดยชอบ ทายาทของผู้ให้จะว่า คดีอันนั้นต่อไปก็ได้
มาตรา 533** เมื่อผู้ให้ได้ให้อภัยแก่ผู้รับในเหตุประพฤติเนรคุณนั้น แล้วก็ดีหรือเมื่อเวลาได้ล่วงไปแล้วหกเดือนนับแต่เหตุเช่นนั้นได้ทราบ ถึงบุคคลผู้ชอบที่จะเรียกถอนคืนการให้ได้นั้นก็ดี ท่านว่าหาอาจจะ ถอนคืนการให้ได้ไม่
อนึ่ง ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาสิบปีภายหลังเหตุการณ์ เช่นว่านั้น

มาตรา 535*** การให้อันจะกล่าวต่อไปนี้ ท่านว่าจะถอนคืนเพราะเหตุ เนรคุณไม่ได้ คือ
(1) ให้เป็นบำเหน็จสินจ้างโดยแท้
(2) ให้สิ่งที่มีค่าภารติดพัน
(3) ให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยา
(4) ให้ในการสมรส 

  มาตรา 543 บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านให้วินิจฉัยดั่งต่อไปนี้
(1) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภท ซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้อง จดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อน ด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ
(2) ถ้าการเช่าทุกๆรายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตน ก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่นๆ
(3) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภท ซึ่ง ไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้ จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวัน จดทะเบียนนั้นแล้ว

 

           วันนี้มาทำความรู้จักกับการรอนสิทธิประการที่ 2 ก็คือ ความรับผิดอันเนื่องมาจากความผิดของผู้ให้เช่า
                ความรับผิดที่เกิดขึ้นเนื่องจากความผิดของผู้ให้เช่านั้น เป็นการที่บุคคลภายนอกมามีสิทธิเหนือทรัพย์ที่เช่า และเรียกร้องเอาทรัพย์ที่เช่าไปจนผู้เช่าไม่อาจใช้ทรัพย์นั้นได้ตามปกติ โดยเหตุดังกล่าวเกิดขึ้นจากผู้ให้เช่าเอง
                เช่น อรรถชัยรู้ว่าเช่ารถยนต์จากนพรัตน์แล้วจะมีปัญหา ก็ยังขอเช่ารถยนต์จากนพรัตน์อีก โดยการเช่าในครั้งนี้มีกำหนด 1 ปี เมื่อเวลาผ่านพ้นไปได้ 3 เดือน นพรัตน์ก็ช่างคิดไม่ซื่อกับอรรถชัยอีก โดยการโอนขายรถยนต์ให้กับแสนชัย หลังจากที่แสนชัยรับโอนรถยนต์จากนพรัตน์เรียบร้อยแล้ว ก็เรียกร้องรถยนต์ไปจากอรรถชัย โดยไม่ยอมให้อรรถชัยเช่ารถยนต์ต่อไป ดังนี้ต้องถือว่าอรรถชัยผู้เช่าถูกรอนสิทธิ 
เพราะความผิดของนพรัตน์ผู้ให้เช่า
                กรณีเดียวกัน หากแสนชัยซื้อรถยนต์ไปแล้ว ยินยอมให้อรรถชัยเช่ารถยนต์ต่อไปในอัตราค่าเช่าเดิม ไม่ถือว่าอรรถชัยถูกรอนสิทธิ เพราะแสนชัยบุคคลภายนอกมิได้รบกวนขัดสิทธิอรรถชัยในการใช้รถยนต์คันดังกล่าวแต่อย่างใด
                หรือ อรรถชัยเช่าบ้านหลังหนึ่งจากนพรัตน์ โดยตกลงกันว่ามีกำหนด 3 ปี แต่ยังไม่ได้ส่งมอบบ้านให้ครอบครองและใช้ประโยชน์ นพรัตน์ได้ทำสัญญาให้แสนชัยเช่าต่อ โดยทำสัญญาเช่ากัน 3 ปีเช่นกัน และได้ส่งมอบบ้านให้แสนชัยเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ ซึ่งตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 543 (3) แสนชัยมีสิทธิในบ้านเช่าดีกว่าอรรถชัย ถือว่าอรรถชัยผู้เช่าถูกรอนสิทธิ 
เพราะความผิดของนพรัตน์ผู้ให้เช่า
                เมื่อเกิดการรอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่าแล้ว ผู้เช่าย่อมเรียกร้องต่อผู้ให้เช่าให้รับผิดชดใช้ค่าเสียหายได้ ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้
                1) ผู้เช่ารู้อยู่แล้วในเวลาเช่าว่าบุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้นอยู่ ก็ยังเข้าทำสัญญาเช่าด้วย เช่นนี้ ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิด เช่น อรรถชัยทำสัญญาเช่ารถยนต์จากนพรัตน์ โดยที่ตนก็รู้ดีว่ารถยนต์คันดังกล่าวเป็นรถยนต์ที่ถูกลักมา หรืออรรถชัยเช่าที่ดินของนพรัตน์ โดยเขารู้ดีว่านพรัตน์กำลังมีคดีความพิพาทในเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินกับบุคคลภายนอก หากต่อมาเกิดความเสียหายขึ้น นพรัตน์ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิด (ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 476 ที่อนุโลมมาใช้ในเรื่องเช่าทรัพย์)
                2) ผู้ให้เช่าพิสูจน์ได้ว่า สิทธิของผู้เช่าได้สูญไปเพราะความผิดของผู้เช่าเอง (ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 482 ที่อนุโลมมาใช้ในเรื่องเช่าทรัพย์) เช่น อรรถชัยเช่ารถยนต์จากนพรัตน์ ต่อมาหลังจากนั้นแสนชัยมาอ้างว่า รถยนต์เป็นของตน อรรถชัยก็ยอมคืนรถยนต์ให้ทั้งที่ความจริงตนเองก็รู้อยู่ว่ารถยนต์คันดังกล่าว นพรัตน์ได้สิทธิในรถยนต์ เพราะได้ซื้อมาจากการขายทอดตลาดโดยสุจริต ตามความแห่งประมวลกฎมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 แล้ว
                3) ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตกลงกันว่า ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ (ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 483 ที่อนุโลมนำมาใช้ในเรื่องเช่าทรัพย์) แต่ข้อสัญญาไม่ต้องรับผิดนั้น ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าพ้นความรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดจากการกระทำของผู้ให้เช่าเอง หรือผู้ให้เช่ารู้ความจริงแล้วปกปิดเสีย (ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 485 ที่อนุโลมนำมาใช้ในเรื่องเช่าทรัพย์) เช่น อรรถชัยเช่ารถยนต์จากนพรัตน์มีกำหนดระยะเวลาเช่ากัน 1 ปี โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่านพรัตน์ไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ แต่เวลาผ่านไปได้เพียง 4 เดือน นพรัตน์ก็ขายรถยนต์คันดังกล่าวให้แก่แสนชัย ดังนี้ นพรัตน์ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ เพราะเหตุที่เกิดขึ้นเป็นความผิดของนพรัตน์ผู้ให้เช่า
                หรือ นพรัตน์ไปลักรถยนต์คันงามมาให้อรรถชัยเช่า โดยมีข้อสัญญาว่า นพรัตน์ไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ ต่อมาเจ้าของรถยนต์ที่แท้จริงได้มาติดตามเอารถยนต์คืน ดังนี้ นพรัตน์ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ เพราะนพรัตน์ผู้ให้เช่ารู้ความจริงแล้วปกปิดเอาไว้เสียไม่บอกกล่าวให้อรรถชัยผู้เช่าได้รู้
                เมื่อการรอนสิทธิเกิดเป็นคดีขึ้น เมื่อเกิดการรอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่า และเกิดการฟ้องร้องเป็นคดีกันขึ้น ผู้เช่าอาจเป็นโจทก์ฟ้องคดี หรืออาจถูกบุคคลภายนอกฟ้องเป็นจำเลยก็ได้ ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม หรือจำเลยร่วมกับตนในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน (ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบด้วยมาตรา 549)
                ถ้าผู้เช่าถูกฟ้องเป็นจำเลยย่อมดำเนินคดีไปได้โดยไม่มีปัญหาใดๆ
                แต่ถ้าหากว่าผู้เช่าเป็นโจทก์ฟ้องบุคคลภายนอกเป็นจำเลย ผู้เช่าจะต้องได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว จึงจะมีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกโดยลำพังได้ ถ้าผู้เช่ายังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่า ก็ยังไม่มีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกที่เข้าครอบครองทรพัย์ที่เช่าอยู่ก่อนโดยลำพัง ผู้เช่าต้องขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วยเท่านั้นถึงจะมีอำนาจฟ้องโดยชอบ
                คำพิพากษาฎีกาที่ 302/2530 วินิจฉัยว่า โจทก์เช่าตึกแถวจากวัด แต่ไม่สามารถเข้าครอบครองได้ เพราะจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้รอนสิทธิพร้อมกับขอให้ศาลเรียกวัด ผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 549 ประกอบมาตรา 477 
ได้

มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ ของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคล ภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า
ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญา เสียก็ได้
ได้พิจารณาก่อนตัดสินใจให้ใครเช่าและเข้ามาใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของตนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ว่าผู้เช่าจะสามารถใช้ทรัพย์ที่เช่าอย่างระมัดระวัง หรือสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่าไม่ให้ทรุดโทรมไวกว่าปกติหรือไม่
               ดังนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 544 จึงได้กำหนดมิให้นำทรัพย์สินที่ตนเช่ามา ไปให้บุคคลอื่นเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ก็หมายความว่า หากผู้เช่าจะนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน
               ตามที่มาตรา 544 ได้กำหนดไว้ว่า เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ก็แสดงว่า ถ้าผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้เช่าช่วงได้จะต้องระบุอนุญาตไว้ในสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้ให้เช่าจะมีการอนุญาตให้เช่าช่วงได้ในภายหลัง กฎหมายก็ไม่ห้าม กล่าวคือ สามารถบังคับกันได้นั่นเอง เพราะถือได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงกันเป็นอย่างอื่นให้ผิดแผกแตกต่างไปจากมาตรา 544 ซึ่งมิใช่กฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยศีลธรรมอันดีของประชาชน แต่ก็อย่าลืมหลักเดิมนะครับ ที่บอกเอาไว้แต่ต้นแล้วว่า การยินยอมหรือการอนุญาตให้เช่าช่วงนั้น จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะบังคับกันได้ ถ้าสัญญาเช่าไม่ระบุว่าอนุญาตให้นำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วงได้ หรือระบุว่าห้ามนำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วง ผู้เช่าจะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงมีการอนุญาตให้นำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วงไม่ได้ เพราะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 บัญญัติว่า “เมื่อใดมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคลในกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ แม้ถึงว่า คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งจะได้ยินยอมก็ดี…”
               เช่น นายสมัครทำสัญญาขอเช่าบ้านจากนายสมาน มีกำหนดระยะเวลาการเช่ากันเป็นเวลา 3 ปี โดยในสัญญาได้ระบุไว้ด้วยว่า ห้ามมิให้เช่าช่วง หลังจากที่สมานส่งมอบบ้านให้สมัครเข้าอยู่อาศัย ก็มีนายสามัคคีมาขอเช่าบ้านหลังดังกล่าวต่อจากสมัคร โดยขอเช่าเป็นเวลา 1 ปี และได้เสนอค่าเช่าเพิ่มเป็น 3 เท่าของสมัครที่จ่ายให้กับสมาน จึงทำให้สมัครเห็นทางที่จะทำให้ตนมีรายได้เพิ่มขึ้นมาโดยไม่ต้องลงทุนอะไรมาก จึงตกลงให้สามัคคีเช่าบ้านหลังดังกล่าวต่อจากตนโดยไม่ยอมให้สมานรู้เรื่อง แล้วตนเองก็ย้ายออกไปหาบ้านเช่าราคาถูกๆ อยู่อาศัย โดยในวันทำสัญญาเช่าระหว่างสมัครกับสามัคคี นายสามัคคีก็พาเพื่อนสนิทของตนมาเป็นพยานด้วย 2 คน
               เมื่อเวลาผ่านไปได้ 5 เดือน นายสมานผ่านมาทำธุระแถวนั้นจึงแวะไปดูบ้านของตน จึงพบนายสามัคคีและครอบครัวอยู่ในบ้าน
               นายสามัคคี :     มาหาใครครับ
               นายสมาน :       ผมเป็นเจ้าของบ้าน มาธุระแถวนี้เลยแวะมาดูบ้านหน่อย ทำไมคุณสมัครพาคนมาอยู่เยอะจัง
               นายสามัคคี :     ญาติพี่น้องผมเองครับ
               นายสมาน :       แล้วคุณสมัครไปไหน
               นายสามัคคี :     เขาย้ายออกไปได้ 5 เดือนแล้วครับ เขาให้ผมเช่าต่อ
               นายสมาน :       ทำไมเขาไม่เคยแจ้งเรื่องนี้ให้ผมทราบเลย
               นายสามัคคี :     เรื่องนี้ผมก็ไม่ทราบครับ แต่เขาก็บอกผมว่า เจ้าของอนุญาตให้เขาให้คนอื่นเช่าช่วงได้ครับ เพราะในวันทำสัญญาผมยังพาเพื่อนมาเป็นพยานในการทำสัญญาเช่าตั้ง 2 คนแน่ะ
               นายสมานทำสีหน้าไม่พอใจ พร้อมกับพูดว่า “งั้นผมไม่ให้คุณอยู่ในบ้านหลังนี้แล้ว เพราะผมไม่เคยอนุญาตให้คุณสมัครนำบ้านมาให้เช่าช่วงเลย”
               นายสามัคคี :     จะให้ผมย้ายออกได้ไง สัญญาเช่ายังเหลืออีกตั้ง 7 เดือน ผมมีทั้งสัญญาเช่าที่ทำไว้กับสมาน และมีพยานบุคคลอีกตั้ง 2 คนที่รับรู้เรื่องนี้
               ถามว่าข

[นาง วิลาวัณย์ อุ่นเรือน]

นายจุ่นส่งมาให้เพื่อนๆลองทำข้อสอบดู

คุณภาสกร เลาหวณิช <[email protected]>

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2549

ข้อสอบกระบวนวิชา  LW  209  กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้

 

ข้อ  1  ในคดีแพ่งเรื่องหนึ่ง  โจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์  ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย  จำเลยได้รับสำเนาฟ้องแล้ว  จำเลยให้การต่อสู้คดีว่า  จำเลยกับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาด  หาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่  และสัญญาก็ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินย่อมตกเป็นโมฆะ  ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์  ต่อมาศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วได้ข้อเท็จจริงว่า  จำเลยได้ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ในราคา  5  ล้านบาท  โดยจำเลยยอมเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน  ทั้งจำเลยได้รับเงินราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินจากโจทก์ไว้ก่อน  500,000  บาท  หลังจากนั้น  จำเลยนำเงิน  500,000  บาทมาขอคืนให้โจทก์  และไม่ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์  แต่โจทก์ไม่ยอมรับและขอให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์อ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะ  ศาลชั้นต้นจึงมีคำพิพากษาให้จำเลยเป็นฝ่ายแพ้คดี  ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินที่พิพาทให้โจทก์ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย  หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา  ให้โจทก์ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

ดังนี้  ให้นักศึกษาวินิจฉัยว่า  คำพิพากษาของศาลชั้นต้นชอบด้วยกฎหมายซื้อขายหรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  453  อันว่าซื้อขายนั้น  คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง  เรียกว่าผู้ขาย  โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ  และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

วินิจฉัย

สัญญาซื้อขายตามมาตรา  453  เป็นสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินที่ขายให้กับผู้ซื้อ  และผู้ซื้อตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน  แม้ตามข้อเท็จจริงสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  แต่ก็สามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีได้  เพราะได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว  เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้บังคับตามสัญญาจะซื้อจะขาย  ซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน  ศาลก็ต้องมีคำพิพากษาให้โจทก์ชำระราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินที่ยังขาดอยู่ให้แก่จำเลยด้วย  แต่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแต่เพียงให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินที่พิพาทให้โจทก์  หาได้มีคำพิพากษาให้โจทก์ชำระราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินให้จำเลยด้วย  คำพิพากษาของศาลชั้นต้นจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายซื้อขายซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน

 

ข้อ  2  นายไก่ตกลงขายรถยนต์ซึ่งตนซื้อมาจากการขายทอดตลาดให้แก่นายไข่ในราคา  3  แสนบาท  ซึ่งรถยนต์คันดังกล่าวนายไก่ทราบดีว่าเป็นปัญหาเกี่ยวกับระบบไฟมาโดยตลอด  แต่ไม่ได้แจ้งให้นายไข่ทราบ  ในการตกลงซื้อขายกันครั้งนี้นายไก่ผู้ขายได้ระบุไว้ในสัญญาว่าถ้าเกิดความชำรุดบกพร่องอย่างใดๆขึ้น  ผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบอย่างใดๆทั้งสิ้น  เมื่อส่งมอบรถยนต์แล้วนายไข่เพิ่งจะทราบว่ารถยนต์มีปัญหาเกี่ยวกับระบบไฟจึงมาเรียกร้องให้นายไก่ผู้ขายรับผิดชอบแต่นายไก่ปฏิเสธอ้างว่าเป็นรถยนต์ที่ได้มาจากการขายทอดตลาดของศาลตนไม่ต้องรับผิดชอบ

คำปฏิเสธของนายไก่รับฟังได้หรือไม่  และนายไข่จะฟ้องนายไก่ให้รับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  472  ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี  ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี  ท่านว่า  ผู้ขายต้องรับผิด

 

ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้  ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่

 

มาตรา  483  คู่สัญญาซื้อขายตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิก็ได้

 

มาตรา  485  ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้น  ไม่อาจคุ้มครองรับผิดผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง  หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วและปกปิดเสีย

 

วินิจฉัย

 

นายไก่ขายรถยนต์ที่ตนซื้อมาจากการขายทอดตลาดแก่นายไข่ในราคา  3   แสนบาท  เมื่อส่งมอบรถยนต์แล้ว  นายไข่จึงทราบว่ารถยนต์มีปัญหาเกี่ยวกับระบบไฟ  และได้เรียกร้องให้นายไก่รับผิดชอบ  แต่นายไก่อ้างว่าเป็นรถยนต์ที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาด  ตนจึงไม่ต้องรับผิด  เช่นนี้คำปฏิเสธของนายไก่รับฟังไม่ได้  เพราะถึงแม้ว่านายไก่ จะซื้อรถยนต์มาจากการขายทอดตลาด  แต่การซื้อรถยนต์ระหว่างนายไก่และนายไข่นั้นไม่ใช่การขายทอดตลาด  นายไข่จึงฟ้องนายไก่ให้รับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นได้  ตามมาตรา  472  แม้จะมีการตกลงยกเว้นไว้ในสัญญาว่าถ้าเกิดความชำรุดบกพร่องอย่างใดๆ ขึ้น  ผู้ขายไม่ต้องรับผิดก็ตาม  เพราะข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้นไม่อาจคุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง  หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วปกปิดเสีย  ดังนั้น  เมื่อนายไก่ไม่สุจริตทราบถึงเหตุความชำรุดบกพร่องอยู่แล้วไม่แจ้งให้ผู้ซื้อทราบ  แต่ยังมายกเว้นความรับผิดชอบของตนอีก  จึงไม่พ้นความรับผิด  ยังต้องรับผิดต่อผู้ซื้อตามมาตรา  483, 485

สรุป  คำปฏิเสธของนายไก่รับฟังไม่ได้  และนายไข่ฟ้องนายไก่ให้รับผิดชอบในความชำรุดปกพร่องในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกันได้

 

ข้อ  3  นายพานได้จำนองที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง  200  ตารางวาไว้กับนายพัดในราคาสี่แสนบาท  ที่ดินแปลงนั้นราคาตารางวาละ  10,000  บาท  และนายพานยังได้ให้ทำเอกสารเป็นหนังสือยกที่ดินแปลงนั้นให้นายพุธ  โดยให้นายพุธไปไถ่จำนองจากนายพัดเอง  แต่ที่ดินแปลงนั้นมีนายผันครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์อยู่ห้าสิบตารางวา  และกำลังยื่นฟ้องต่อศาลขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์  แต่นายพุธไม่ทราบ  นายพุธมาทราบภายหลังจากไถ่จำนองและจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงนี้มาเรียบร้อยแล้ว  และถูกนายผันขับไล่ห้ามเข้ามายุ่งเกี่ยวที่ดินในส่วนที่นายผันครอบครองปรปักษ์  นายพุธจึงต้องการให้นายพานชดใช้เงินที่ตนไปไถ่จำนองที่ดินแปลงนั้น  แต่นายพานไม่ยอม  ถ้านายพุธมาปรึกษาท่าน  ท่านจะให้คำแนะนำกับนายพุธอย่างไร  นายพุธจะเรียกร้องให้นายพานรับผิดได้หรือไม่ในกรณีใด

 

ธงคำตอบ

 

มาตรา  530  ถ้าการให้นั้นมีค่าภาระติดพัน  ท่านว่าผู้ให้ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิเช่นเดียวกันกับผู้ขาย  แต่ท่านจำกัดไว้ว่าไม่เกินจำนวนค่าภาระติดพัน

 

วินิจฉัย

 

นายพานได้จำนองที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง  200  ตารางวา  ไว้กับนายพัดในราคาสี่แสนบาท  ที่ดินแปลงนั้นราคาตารางวาละ  10,000  บาท  และนายพานยังได้ให้ทำเอกสารเป็นหนังสือยกที่ดินแปลงนั้นให้นายพุธโดยให้นายพุธไปไถ่จำนองจากนายพัดเอง  เอกสารเป็นหนังสือนี้เป็นสัญญาให้ที่มีค่าภาระติดพันในทรัพย์สินที่ให้  แต่ที่ดินแปลงนั้นมีนายผันครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์อยู่ห้าสิบตารางวา  และกำลังยื่นฟ้องต่อศาลขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์  แต่นายพุธไม่ทราบ  นายพุธมาทราบภายหลังจากไถ่จำนองและจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงนี้มาเรียบร้อยแล้ว  จึงเป็นกรณีที่นายพุธถูกรบกวนขัดสิทธิโดยบุคคลภายนอก  (นายผัน)  ไม่ให้เข้าครอบครองทรัพย์สินโดยปกติสุข  เพราะบุคคลนั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้นโดยชอบด้วยกฎหมาย  และเป็นการรอนสิทธิที่เกิดก่อนสัญญาให้  นายพุธจึงสามารถเรียกร้องให้นายพานชดใช้เงินจำนวนสี่แสนบาทค่าไถ่ถอนจำนองได้  เพราะในสัญญาให้ที่มีค่าภาระติดพันผู้ให้ต้องรับผิดเพื่อการรอนสิทธิเช่นเดียวกับผู้ขายแต่จำกัดไว้ว่าไม่เกินจำนวนค่าภาระติดพันตามมาตรา  530

 

สรุป  ถ้านายพุธมาปรึกษาข้าพเจ้า  ข้าพเจ้าจะให้คำแนะนำกับนายพุธโดยบอกให้นายพุธฟ้องร้องให้นายพานรับผิด  ในกรณีที่มีการรอนสิทธิในทรัพย์สินที่ให้และมีค่าภาระติดพัน  (ที่ดินแปลงดังกล่าว)  ดังนั้นนายพุธเรียกให้นายพานรับผิดชดใช้เงินจำนวนสี่แสนบาทได้  แต่ไม่เกินจำนวนค่าภาระติดพัน

 

 

 

 

 

 

 

การสอบไล่ภาค  1  ปีการศึกษา  2550

ข้อสอบกระบวนวิชา  LW  209  กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้

 

คำแนะนำ  ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน  มี  3  ข้อ

 

ข้อ  1  นายจันทร์จดทะเบียนขายที่ดินมีโฉนดของตนแปลงหนึ่งให้นายอังคารในราคา  10  ล้านบาท  และนายอังคารมีหนังสือให้นายจันทร์ฉบับหนึ่ง  ให้นายจันทร์มีสิทธิไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนได้ในราคา  20  ล้านบาท  ต่อมาอีก  12  ปี  ที่ดินแปลงนี้มีราคาสูงขึ้นมาก  นายอังคารจึงจดทะเบียนโอนขายให้นายพุธในราคา  50  ล้านบาท  หลังจากนั้นอีก  6  เดือน  นายจันทร์นำเงิน  20  ล้านบาทมาขอซื้อที่ดินแปลงนี้คืนจากนายอังคาร  แต่นายอังคารกลับปฏิเสธและอ้างว่านายจันทร์มาขอไถ่เกิน  10  ปี  นายจันทร์ย่อมหมดสิทธิไถ่คืนและตนก็ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายพุธไปแล้ว

ดังนี้  นายจันทร์มาถามนักศึกษาว่า  ตนมีสิทธิเรียกร้องที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพุธได้หรือไม่  และจะให้นายอังคารรับผิดได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

 

มาตรา  454  การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้น  จะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว

 

ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้  ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอควร  และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในกำหนดนั้นก็ได้  ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่  ถ้าไม่ตอบมาเป็นที่แน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้  คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล

วินิจฉัย

สัญญาระหว่างนายจันทร์กับนายอังคารหาใช่สัญญาขายฝากไม่  (เพราะสัญญาขายฝากคือ  สัญญาซื้อขายบวกกับข้อตกลงพิเศษ  ข้อตกลงนั้นคือ  “ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”  ข้อตกลงนี้จึงต้องมีขึ้นขณะทำสัญญาซื้อขาย  ถ้าได้ตกลงภายหลังเมื่อมีสัญญาซื้อขายกันแล้ว  ข้อตกลงนั้นย่อมเป็นคำมั่นว่าจะขายคืน)  และหนังสือที่นายอังคารให้ไว้กับนายจันทร์เป็นคำมั่น (ว่าจะขายคืน)  ไม่มีกำหนดเวลา  เมื่อนายจันทร์ยังไม่ตอบรับคำมั่น  กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ยังเป็นของนายอังคารจนกว่าจะเกิดสัญญาซื้อขายตามมาตรา  454  วรรคแรก  นายจันทร์ยังไม่มีสิทธิในที่ดินแปลงนี้  ดังนั้นนายจันทร์จะเรียกที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพุธไม่ได้

 

นายอังคารหาได้ใช้สิทธิตามมาตรา  454  วรรคสอง  คือ  กำหนดเวลาพอสมควร  และบอกกล่าวไปยังนายจันทร์ให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้น  ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่  ดังนั้นคำมั่นไม่มีกำหนดเวลาย่อมมีผลผูกพันกับนายอังคารอยู่  แม้จะล่วงเลยมา  12  ปีก็ตาม  เมื่อนายจันทร์ตอบรับคำมั่น  แต่นายอังคารได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้นายพุธไปแล้วย่อมเป็นการผิดคำมั่น  นายจันทร์ชอบที่จะเรียกร้องให้นายอังคารรับผิดฐานผิดคำมั่นได้

สรุป  นายจันทร์ไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพุธ  แต่นายจันทร์เรียกร้องให้นายอังคารรับผิดฐานผิดคำมั่นได้

 

ข้อ  2  นายฟ้าได้นำรถยนต์ออกประมูลขายทอดตลาด  นายตะวันประมูลซื้อรถยนต์คันนั้นมาได้ในราคา  200,000  บาท  แล้วได้ขายต่อให้นายเมฆไปในราคา  300,000  บาท  โดยนายตะวันทราบว่ารถยนต์คันนั้นของนายฟ้าเป็นรถยนต์ที่ถูกขโมยมาแล้วมาปลอมทะเบียนขาย  แต่นายเมฆไม่รู้  ในหนังสือสัญญาซื้อขายนายตะวันจึงได้ตกลงยกเว้นความรับผิดในการรอนสิทธิของผู้ขายเอาไว้  ต่อมาเจ้าพนักงานตำรวจได้มายึดรถยนต์คันนั้นจากนายเมฆไป  นายเมฆจะฟ้องให้นายตะวันให้รับผิดในการรอนสิทธิได้หรือไม่  เพราะเหตุใด

ธงคำตอบ

มาตรา  475  หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข  เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี  เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี  ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น 

 

มาตรา  479  ถ้าทรัพย์สินซึ่งซื้อขายกันหลุดไปจากผู้ซื้อทั้งหมดหรือแต่บางส่วนเพราะเหตุการณ์รอนสิทธิก็ดี  หรือว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดซึ่งเป็นเหตุให้เสื่อมราคา  หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การที่จะใช้  หรือเสื่อมความสะดวกในการใช้สอย  หรือเสื่อมประโยชน์อันจะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้นและซึ่งผู้ซื้อหาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี  ท่านว่า  ผู้ขายต้องรับผิด

 

มาตรา  485  ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดนั้น  ไม่อาจคุ้มครองรับผิดผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง  หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วและปกปิดเสีย

 

วินิจฉัย

นายฟ้าได้นำรถยนต์ออกประมูลขายทอดตลาด  และนายตะวันประมูลซื้อรถยนต์คันนั้นมาได้ในราคา  200,000  บาท  แล้วได้ขายต่อให้นายเมฆไปในราคา  300,000  บาท  โดยนายตะวันทราบว่ารถยนต์คันนั้นของนายฟ้าเป็นรถยนต์ที่ถูกขโมยมาแล้วมาปลอมทะเบียนขาย  แต่นายเมฆไม่รู้  ต่อมาเจ้าพนักงานตำรวจได้มายึดรถยนต์คันนั้นจากนายเมฆไปจึงเป็นกรณีที่นายเมฆถูกรอนสิทธิตามมาตรา  475  และ  479  นายเมฆจะฟ้องให้นายตะวันให้รับผิดในการรอนสิทธิได้แม้จะมีการตกลงยกเว้นความรับผิดในการรอนสิทธิของผู้ขายไว้ก็ตามเพราะเป็นผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายรู้อยู่แล้วปกปิดเสีย  ข้อยกเว้นความรับผิดนั้นจึงใช้บังคับไม่ได้ตามมาตรา  485

สรุป  นายเมฆฟ้องนายตะวันให้รับผิดในการรอนสิทธิได้

 

ข้อ  3   นายพรทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงหนึ่งของนายพรกับนายพัด  แต่ที่ดินแปลงนี้ของนายพรติดสัญญาขายฝากไว้กับนายพิศอยู่  ต่อมานายพรไม่ยอมไปไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศทั้งๆที่กำหนดเวลาไถ่คืนยังไม่สิ้นสุดและไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้กับนายพัด  นายพัดจึงได้มาขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศ  โดยนำเงินค่าสินไถ่ทั้งหมดไปขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศภายในกำหนดเวลาไถ่คืนแต่นายพิศไม่ยอมให้ไถ่  โดยอ้างว่านายพัดไม่มีสิทธิที่จะไถ่ที่ดินแปลงนี้คืน  ข้ออ้างของนายพิศรับฟังได้หรือไม่  ถ้านายพัดมาขอคำแนะนำจากท่าน  ถ้ายังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่คืน  ท่านจะให้คำแนะนำกับนายพัดอย่างไร  นายพัดจะต้องทำอย่างไรถ้านายพิศไม่ยอมรับการไถ่

 

ธงคำตอบ

 

มาตรา  492  วรรคแรก  ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์สินที่ได้วางไว้  ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่  แล้วแต่กรณี

 

มาตรา  497  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น  จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้  คือ

(2) ผู้รับโอนสิทธินั้น

 

วินิจฉัย

 

นายพรทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงหนึ่งของนายพรกับนายพัด  แต่ที่ดินแปลงนี้ของนายพรติดสัญญาขายฝากกับนายพิศอยู่  ต่อมานายพรไม่ยอมไปไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศทั้งๆที่กำหนดเวลาไถ่คืนยังไม่สิ้นสุดและไม่ยอมโอนที่ดินแปลงนี้ให้กับนายพัด  นายพัดจึงได้มาขอไถ่ที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศ  โดยได้นำเงินค่าสินไถ่ทั้งหมดไปขอที่ดินแปลงนี้คืนจากนายพิศภายในกำหนดเวลาไถ่คืน  นายพิศจะไม่ยอมให้ไถ่ไม่ได้เพราะนายพัดเป็นผู้รับโอนสิทธิไถ่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย  ตามมาตรา  497(2)  ข้ออ้างของนายพิศรับฟังไม่ได้  ถ้ายังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่คืน  นายพัดจะต้องนำเงินค่าสินไถ่ไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางตามมาตรา  492  วรรคแรก

 

สรุป  ข้าพเจ้าจะให้คำแนะนำกับนายพัด  ดังกล่าวข้างต้น